Bất động sản Úc 2021 [Phần 1]: Dự báo tổng quan

Báo cáo mới nhất thuộc ngân hàng ANZ dự đoán giá bất động sản Úc 2021 trung bình sẽ tăng mạnh mẽ 17%. Trước khi giảm 6% vào năm 2022.

Vui lòng đọc phần 2: Đón đầu thị trường tại đây.

Vui lòng đọc phần 3: Tổng quan BĐS Sydney tại đây.

Các chuyên gia dự đoán giá bất động sản Úc 2021 như sau:

• Giá nhà Sydney tăng 19%
• Giá nhà Melbourne tăng 16%
• Giá nhà Brisbane tăng 16%
• Giá nhà Adelaide tăng 13%
• Giá nhà Perth tăng mạnh 19%
• Giá nhà Canberra tăng mạnh 13%
• Giá nhà Darwin tăng mạnh 13%

Nhà kinh tế cao cấp của ANZ Felicity Emmett kỳ vọng, Cơ quan giám sát tài chính và bảo hiểm Úc (Australian Prudential Regulation Authority – APRA) sẽ đưa ra các biện pháp bảo đảm vĩ mô để làm chậm tốc độ tăng giá nhà vào năm 2022.

Úc đã tận khả năng đương đầu đại dịch Covid-19.

Đồng thời đối phó cơn khủng hoảng đầu tiên ở Úc trong 30 năm trở lại đây.

Trên các mặt báo đang tràn ngập tin tức tích cực về thị trường bất động sản. Tuy nhiên, một số diễn đàn cảnh báo mức chi trả thấp làm giảm khả năng tham gia thị trường nhà Úc.

Mức lãi suất vay thấp lịch sử và nỗi sợ bỏ lỡ (Fear of missing out – FOMO) đã thúc đẩy giá nhà đạt kỷ lục mới. Tuy nhiên, giá nhà Úc chỉ vừa vượt mức đỉnh từng lập năm 2017. Nghĩa là, năm 2021 dự đoán sự tăng trưởng lên đến hai con số cho các địa khu khắp nước Úc.

Một năm 2021 đã bắt đầu rất mạnh mẽ

Với hoạt động của người mua gia tăng trong thời điểm nguồn cung bất động sản chất lượng ở các khu vực phổ biến thấp hơn. Điều này được phản ánh qua giá trị bất động sản tăng và tỷ nhà bán thành công trong đấu giá bùng nổ.

Tuy nhiên, không thống nhất một “thị trường bất động sản Úc”. Vì thậm chí trong mỗi tiểu bang, có nhiều thị trường, được phân chia theo địa lý, loại bất động sản, mức giá, v.v. Vì vậy trong bài viết chi tiết này sẽ giải thích những gì nghiên cứu đề xuất.

Giá nhà ở Úc

Thế nhưng, không chỉ có một thị trường Bất động sản Úc. Bất động sản Úc phân biệt trong mỗi tiểu bang. Phân chia theo khu vực địa lý,  mức giá, loại hình bất động sản… Trong bài viết này, công ty Thiên Đường Đất Úc sẽ nêu kiến giải về thị trường bất động sản Úc 2021.

Biểu đồ của NAB cho thấy giá nhà đã tiếp tục tăng trong tháng 4:

Tăng 0,6% tại cả 5 đô thị chính.
Cả 5 thành phố đều tham gia vào mức tăng. Sydney tiếp tục tăng với tốc độ nhanh nhất.

Tốc độ tăng trưởng tháng này hơi chậm hơn một chút so với tháng Ba.

Chỉ chưa đầy một phần ba năm trôi qua, giá nhà ở 5 đô thị chính đã tăng 6,2% tính đến thời điểm hiện tại:

* Sydney ghi nhận mức tăng 7,5%,

* Brisbane-Gold Coast chứng kiến giá tăng 5,9%

* Melbourne và Perth đều tăng 5,3%,

* Trong khi giá ở Adelaide đã tăng 3,7%.

​

Sự điều chỉnh giá nhà Úc do virus Corona ảnh hưởng đã kết thúc vào tháng 10/2020. Có nghĩa là, chúng ta đang trở lại đường đua.

Đã có một sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý thị trường

Điều này được phản ánh qua hoạt động mua mạnh vào thời điểm chỉ có một ít hàng tốt trên thị trường. Năm 2021 được dự đoán là sự bùng nổ cho các nhà đầu tư Bất động sản Úc:

• Niềm tin của người tiêu dùng cũng như niềm tin của doanh nghiệp đang dần được cải thiện.
• Số lượng COVID rất thấp và triển vọng thành công của chương trình tiêm chủng.
• Nền kinh tế của Úc đang cải thiện nhanh hơn dự kiến ​​của nhiều người. Có khả năng tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2021-22.
• Các vị trí tuyển dụng ngày càng nhiều và tỷ lệ thất nghiệp ngày càng giảm.

• Tỷ lệ bất động sản Úc 2021 thông qua đấu thầu vẫn luôn ở mức cao. Không chỉ ở 2 trung tâm đấu thầu lớn là Melbourne và Sydney mà ở khắp nước Úc.

• Việc thiếu các bất động sản chất lượng tốt để bán đã tạo ra “thị trường người bán”. Nơi người mua có ít sự lựa chọn đồng thời đang đẩy giá trị của các căn nhà “hạng A” và hạng đầu tư lên cao.
• Các ngân hàng cũng ưu ái các doanh nghiệp mới thành lập. Động thái tích cực khác đối với thị trường nhà Úc.
• Tỷ lệ trì hoãn trả nợ vay ngân hàng đã giảm xuống. Không xảy ra tình trạng bắt buộc bán tháo bất động sản thế chấp như nhiều người đã lo lắng vào năm ngoái.
• Sự “bảo đảm” của RBA về lãi suất duy trì ở mức thấp trong ít nhất 3 năm đang mang lại cho người mua nhà và nhà đầu tư niềm tin khi cam kết mua bất động sản.
• Tạo ra nhiều việc làm hơn nữa, niềm tin của người tiêu dùng và niềm tin kinh doanh (dẫn đến chi tiêu và việc làm) sẽ là nền tảng cho thị trường nhà ở Úc.

Chúng ta sẽ không rơi tự do vào năm nay như những kẻ tiêu cực phản đối. Cũng như không hề có bong bóng bất động sản nổ ra. Trái lại, các ngân hàng đã phát hành các dự báo tích cực quay ngoắt 180^o.

Dự đoán tổng quan

Bất động sản Úc 2021 khởi động bằng thành tích cao bất thường

Thị trường nhà Úc đầu năm 2021 với nhu cầu cao bất thường từ người mua. Với việc FOMO ( nỗi sợ bỏ lỡ) đang hoạt động.

Lãi suất cực thấp, có khả năng sẽ không thay đổi trong vài năm tới. Nhu cầu cho vay của các ngân hàng đối với người mua nhà và các nhà đầu tư tăng lên. Nó cho thấy giá bất động sản tăng tổng thể. Giá bất động sản tăng từ 8 đến 12% đối với Nam Wales, Victoria và Đông Nam Queensland.

Coronavirus – Nó sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản Úc?

Nó gián tiếp chi phối Chính phủ Úc gia tăng cung cấp bệnh viện, xe cứu thương, cảnh sát trường học và một loạt các phương tiện và cơ sở hạ tầng.

Chính phủ Úc cũng đang bảo vệ sự giàu có của 70% người Úc sở hữu nhà riêng và sử dụng chúng làm nơi trú ẩn. Chính phủ nhận thức rõ tầm quan trọng của việc cảm thấy an toàn trong ngôi nhà của chính quý vị và mức độ tàn phá của nền kinh tế nếu bỏ mặc cho giá bất động sản Úc giảm chấn động.

Chính Phủ Úc đã hoàn thành tốt nhiệm vụ của mình.

Rút kinh nghiệm từ đợt suy thoái kinh tế trước đây. Nó đã kết thúc sớm nhờ đánh đổi mọi thứ để giảm thiểu tác động của cuộc suy thoái này đối với nền kinh tế và thị trường BĐS. Scott Morison có vẻ đã làm được điều ông ấy hứa trong năm 2020.

Thực tế là, năm 2021 đang được chứng minh là một năm phục hồi kinh tế. Tốc độ phục hồi của Úc sau COVID tiếp tục gây ngạc nhiên cho các nhà kinh tế.

Điều này phản ánh việc Úc quản lý thành công cuộc khủng hoảng dịch bệnh cùng với các biện pháp kích thích tài chính và tiền tệ khổng lồ.

ANZ hiện kỳ ​​vọng GDP sẽ trở lại mức trước COVID trong quý hiện tại.

Thịnh vượng sẽ tiếp tục khi nền kinh tế chuyển từ phục hồi sang mở rộng. ANZ dự kiến ​​GDP sẽ tăng 4,2% đến năm 2021 và 2,7% đến năm 2022.

ANZ kỳ vọng dân số sẽ chỉ tăng 0,5% đến năm 2021 và 0,9% đến năm 2022. Giữ nguyên dự báo tăng trưởng GDP bình quân đầu người ở mức 3,6% vào năm 2021 và 1,8% vào năm 2022. Cao hơn mức trung bình 0,9% được ghi nhận trong 5 năm đến 2019.

7 xu hướng bất động sản Úc 2021

Sức cầu dự đoán sẽ tăng mạnh

Tỷ lệ mua nhà thành công trong phiên thầu cả nước Úc vẫn đang ở mức cao. Các mặt báo vẫn luôn đồn đại về thực trạng bùng nổ bất động sản.

Truyền thông dẫn đến nỗi bỏ bị bỏ lỡ (FOMO) ở người dân đang lên rất cao.  Một trong những chỉ số hàng đầu mà tôi theo dõi cẩn thận là phê duyệt tài chính nhà ở. Những chỉ số này ở mức kỷ lục cho thấy rằng rất nhiều người Úc đang xem xét việc mua bất động sản.

Úc hiện đã vượt qua “thời kỳ suy thoái”. 93% việc làm biến mất trong thời gian Covid đã quay trở lại. Niềm tin của người tiêu dùng và doanh nghiệp đang tăng lên.

Ngân hàng Khối thịnh vượng chung ước tính rằng các hộ gia đình Úc đã chi nhiều hơn 120 tỷ đô la thay vì để tiết kiệm, trong các quý tháng 6, tháng 9 và tháng 12 năm ngoái – tương đương với 6% tổng sản phẩm quốc nội do các hoạt động xã hội và du lịch nước ngoài bị cắt giảm.

Số tiền này sẽ được quy vào ngân sách trong vài năm tới, tiếp tục tạo động lực kinh tế. Bởi vì, phần lớn số tiền này do chi tiêu của người tiêu dùng. Chúng ta đã thấy dấu hiệu qua thị trường bán lẻ và thị trường bất động sản.

Chủ đầu tư sẽ “vắt kiệt” những người mua nhà lần đầu

Mặc dù hiện nay, các trường hợp mua nhà lần đầu (NMNLĐ) vẫn đang chiếm ưu thế ở thị trường. Nguyên do là các chính sách ưu đãi của Chính Phủ cho đối tượng NMNLĐ. Tuy nhiên, xu thế này sẽ giảm dần do nhà đầu tư tham gia trở lại vào thị trường. Giá nhà sẽ bị đẩy lên cao, quá tầm với người mua nhà lần đầu.

Các nhà đầu tư thường cạnh tranh để dành được các bất động sản tương tự dành cho NMNLĐ. Tất nhiên là, trong mấy năm trước, lãi suất vay dành cho nhà đầu tư vẫn ở mức thấp. Tuy nhiên, do Covid, lãi suất vay giảm lịch sử còn thấp hơn trước đó nữa. Có lẽ các nhà đầu tư sẽ tái tham gia thị trường với sự trả thù ngọt ngào.

Đồng thời, gói kích thích hỗ trợ NMNLĐ cũng đã kết thúc vào cuối tháng 3 này.

Giá bất động sản Úc 2021 vẫn tăng

Động lực chính của tăng giá bất động sản là niềm tin của người tiêu dùng, lãi suất thấp, tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ cung cầu thuận lợi.

Như mọi khi, có nhiều thị trường bất động sản trên khắp nước Úc. Nhưng nhìn chung giá trị bất động sản sẽ tăng mạnh trong suốt năm 2021.

Tuy nhiên, một số phân khúc của thị trường vẫn sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng. Đặc biệt là chung cư apartment và nhà trọ xung quanh các trường đại học.

Các phân khúc này của thị trường khó có khả năng tăng giá trong 2021. Giá trị của những căn hộ chung cư có khả năng tiếp tục giảm vì sẽ không có người mua bất động sản thứ cấp.

Đồng thời, một số thị trường cho thuê vẫn còn nhiều thách thức. Đặc biệt, thị trường căn hộ ở nội thành phụ thuộc vào sinh viên thuê, khách du lịch (AirBNB) và khách nước ngoài.

Cư dân sẽ phải trả thêm phí để được sống trong khu dân cư tiện nghi

Nếu Covid dạy ta điều gì, thì đó là tầm quan trọng của việc mua đúng loại bất động sản Úc và trong đúng khu dân cư thích hợp.

Sau khi bình thường hóa, người dân sẽ đồng ý chi nhiều hơn để được sống ở nơi cách chỗ làm, vui chơi, giải trí, tiện nghi khoảng 20 phút lái xe đổ lại.

Họ cũng tìm kiếm mua sắm, dịch vụ kinh doanh, giáo dục, cơ sở cộng đồng, giải trí, thể thao, và công việc. Tất cả đều trong phạm vi bán kính 20 phút lái xe từ nhà.

Cư dân của những khu dân cư tiện nghi này giờ đây đã đánh giá cao khả năng hòa nhập xã hội, hỗ trợ các doanh nghiệp địa phương, học tại các trường học địa phương, tận hưởng các công viên địa phương.

Các bất động sản Úc 2021 đắt tiền sẽ là xu hướng bùng nổ mới

Hiện tại, chu kỳ của tất cả các loại hình bất đồng sản đều tăng, ngoại trừ phân khúc chung cư cao cấp ở nội thành. Tuy nhiên, bất động sản phân khúc cao cấp đang dần đánh chiếm thị trường. Theo Corelogic, phân khúc cao cấp chiếm 25% tổng doanh thu của thị trường ở tất cả các vùng.

Kể từ tháng 2, phân khúc này đã điều chỉnh giá nhà khởi điểm từ $960.000 hoặc cao đến khoảng 1,2 triệu đô la. Trong tháng Hai, 25% giá nhà tầm cao ở các thành phố lớn đã tăng 2,7%. Con số này đã tăng so với mức tăng 0,5% trong tháng Giêng. 50% bất động sản tầm trung tăng 1,5% và giá trị bất động sản tầm”thấp tăng 1,2%.

Trong biểu đồ tăng trưởng hàng quý theo từng phân khúc ở các thành phố lớn bên dưới, mức tăng ở phân khúc cao cấp nối tiếp liền cú sụt giảm lớn hồi năm ngoái do Covid-19. Trong suốt năm 2020, chỉ số phân khúc bậc cao có mức giảm sâu từ đỉnh đến đáy là -4,3%. So với mức giảm -1,6% phân khúc tầm trung và -0,8% ở phân khúc thấp.

Phân khúc thấp ở thành phố lớn có giá trị nhà ở dưới 497.000 đô la.

Bất động sản Úc 2021 là thời cơ để nâng cấp nhà cũ

Thiệt hại để lại khi Covid qua đi, người Úc có xu hướng nâng cấp môi trường, không gian sống của họ hơn.

Nhiều người thuê nhà không còn thỏa mãn với những căn hộ tồi tàn nữa. Với nguồn cung căn hộ đầy rẫy ngoài thị trường, họ rõ ràng có sự lựa chọn tốt hơn. Nhiều người thuê khác có sẵn tiền để dành, tận dụng các chính sách ưu đãi, tậu ngay cho mình căn nhà đầu tiên.

Với lãi suất thấp kỷ lục, giá nhà tăng mạnh, nhiều chủ nhà cũng lựa chọn “nâng đời” lên căn nhà lớn hơn, khu phố an ninh, tiện nghi hơn. Khảo sát cho thấy, trung bình 3 người Úc thì 1 người có ý định bán nhà cũ để đắp thêm tiền mua nhà mới lớn hơn.

Nhiều chủ nhà tìm cách bán tháo nhà nội thành để dọn ra nhà ngoại ô thoáng đãng hơn. Còn có người thì chuyển sang khu dân cư an ninh, tiện nghi hơn. Như đề cập, người Úc mong muốn mọi tiện nghi đều chỉ gần nhà để tiện đi lại.

Thế hệ “baby boomer” đang tìm cách dọn ra khỏi ngôi nhà cũ của ba mẹ truyền lại. Thậm chí chuyển sang sống thậm chí ở các căn hộ, nhà phố chỉ để tiện nghi hơn, chất lượng sống tốt hơn. Tuy nhiên, họ không có nhu cầu tìm nhà “gần biển” hay “gần công viên, mảng xanh”. Họ chỉ có nhu cầu tìm nhà tiện nghi nhưng cách nhà ba mẹ, bạn bè “20 phút lái xe” mà thôi.

Úc sẽ không rơi khỏi “vách ngăn tài khóa” vào tháng 3

Một số bình luận lo ngại rằng Úc sẽ rơi khỏi vách ngăn tài khóa khi trợ cấp JobKeeper và hệ thống hoãn thế chấp kết thúc vào tháng 3.

Tuy nhiên, tác giả không cho là vậy. Chính quyền Scott Morrison đã tốn nhiều công sức, ngân sách ngăn điều đó xảy ra cả năm nay.  Nếu trường hợp tệ nhất, vách ngăn tài khóa cũng chỉ giảm chút xíu khi đi vào trạng thái bình thường mới.

APRA đã công bố dữ liệu cho thấy việc hoàn trả khoản vay trả chậm đã giảm đáng kể. Đó là một dấu hiệu phục hồi kinh tế khác giúp tăng khả năng cho vay của các ngân hàng. Năm ngoái, nhiều người vay nợ đã xin tạm dừng trả nợ do khả năng chi trả bị ảnh hưởng bởi Covid.

Có vẻ như, nhiều người vay đã quá lo xa, xin tạm dừng khả năng trả nợ. Nhưng thực tế họ đã không cần dùng đến cứu cánh như vậy. Tình hình khả quan hơn, nhiều người đã bắt đầu quá trình trả nợ trở lại. Điều này có nghĩa các ngân hàng đã không cần phải duy trì nợ xấu khó thanh khoản.

Nên nhớ, ngân hàng chỉ là “cửa hàng tiền”. Họ không thể tạo ra lợi nhuận, trả cổ tức cho cổ đông mà không cho vay tiền. Hồi năm ngoái, các ngân hàng đã rất cẩn thận khi duyệt cấp các khoản vay. Tuy nhiên, sự cẩn thận đó năm nay đã thay đổi hoàn toàn.

Chưởng quản ngân khố Josh Frydenberg cho hay: “với việc nhiều người đã bắt đầu trả nợ trở lại. Ngân hàng đã mạnh dạn hơn trong việc xét duyệt cho vay tiếp tục. Nhiều người sẽ được xét duyệt tín dụng mua nhà, đầu tư làm ăn hơn”.

Nguồn: tại đây!