Nhà Úc 2021 [Phần 2] Đón đầu thị trường

Thị trường nhà Úc 2021 sẽ phục hồi do kinh tế Úc có tín hiệu rất khả quan hồi đầu năm. Theo Deloitte Economics Outlook được công bố vào ngày 18 tháng 1 năm 2021, nền kinh tế Úc đang phục hồi, với Victoria được ưu tiên.

Vui lòng đọc phần 1: Tổng quan BĐS Úc 2021 tại đây!

Vui lòng đọc phần 3: BĐS Sydney 2021 tại đây

Deloitte kỳ vọng nền kinh tế Australia sẽ phục hồi mạnh mẽ vào năm 2021

Nhà kinh tế trưởng Chris Richardson cho biết Australia sẽ tăng trưởng 4,4% trong năm nay. Trong đó Victoria là bang có hoạt động nổi bật, với nền kinh tế tăng 5,3%.

Dồn toàn lực vào bang Victoria

Tỷ lệ thất nghiệp dự kiến sẽ mất từ 2-3 năm để trở lại mức trước đại dịch. Với sự gia tăng dân số yếu sẽ kéo theo.

“Số lượng COVID rất thấp. Tin tức về vắc-xin tuyệt vời, niềm tin đang hồi phục. Victoria đang bắt kịp sự phục hồi đã được tiến hành ở những nơi khác. Có những phát triển đáng mừng trên thị trường việc làm. Cuộc chiến thương mại của Trung Quốc với Úc thực ra đóng góp vào ngân khố nhiều hơn là xói mòn ngân khố”.

Nền kinh tế Úc đang phục hồi nhờ thành công trong việc ngăn chặn virus COVID-19

Cũng như tốc độ và quy mô của các biện pháp kích thích kinh tế và hỗ trợ do các cấp chính phủ và Ngân hàng Dự trữ cung cấp.

Tin xấu là châu Âu và Mỹ đang trải qua đợt vi rút thứ hai. Khiến số ca bệnh tăng cao kỷ lục và thực thi lệnh cách ly mới.

Tin tốt là các loại vắc xin hiệu quả sẽ được phân phối trên toàn cầu. Đủ liều lượng đã được phân phát triển khai ở Anh.

Triển vọng kinh tế rõ ràng sẽ do virus quyết định

Việc vắc xin có thể kiểm soát số ca bệnh nhanh như thế nào cho phép các nền kinh tế bắt đầu khôi phục.

Sau khi giảm ước tính 2,5% vào năm 2020. Nền kinh tế toàn cầu dự kiến sẽ phục hồi 5,5% vào năm 2021.

Trên cơ sở đó, nền kinh tế Úc được dự đoán sẽ tăng trưởng 4,9% vào năm 2021. Sau khi giảm 2,8% vào năm 2020.

Dự báo về hoạt động kinh tế Úc ảnh hưởng thị trường nhà Úc 2021

Thống đốc Ngân hàng Dự trữ đã cam kết để tỷ giá tiền mặt ở mức 0,1% (hoặc thậm chí thấp hơn?) trong ba năm. Việc mua trái phiếu đang được thực hiện với hy vọng làm giảm lợi tức dài hạn.

Lạm phát cơ bản dự kiến sẽ giữ ở mức gần 1-1,5% trong năm 2021.

Thất nghiệp là tâm điểm của mọi chính sách tài khóa và tiền tệ. Các nhà kinh tế của Commonwealth Bank Group dự đoán rằng tỷ lệ thất nghiệp đã đạt đỉnh 7,5%. Tỷ lệ thất nghiệp dự kiến sẽ giảm xuống 5,75% vào cuối năm 2021. Và giảm thêm xuống 5,0% vào cuối năm 2022.

Suy thoái kinh tế của Úc đã kết thúc, nhưng phục hồi kinh tế sẽ mất nhiều năm

Sẽ tiếp tục có một số trục trặc với số ca nhiễm vi-rút ở Úc.

Chỉ số tâm lý người tiêu dùng Westpac đang ở mức cao nhất trong thập kỷ.

Trong khi niềm tin kinh doanh ở mức cao nhất trong 31 tháng.

So với những đợt suy thoái trước đây, sự hồi phục trong tâm lý người tiêu dùng là sự phục hồi rõ nét nhất trong lịch sử. Nó nhắc nhở chúng ta về bản chất bất thường của cú sốc này và sự hỗ trợ rộng rãi của chính phủ dành cho các hộ gia đình và doanh nghiệp.

Thành công trong việc ngăn chặn vi rút cho phép các tiểu bang và vùng lãnh thổ “mở cửa lại” nền kinh tế.

Chính phủ, Ngân hàng Dự trữ, các ngân hàng thương mại và các cơ quan quản lý đã cung cấp tất cả các hỗ trợ và kích thích cần thiết để đảm bảo càng nhiều doanh nghiệp tiếp tục kinh doanh và người lao động có việc làm càng tốt.

Chi phí đi vay cho các doanh nghiệp, hộ gia đình và chính phủ đang ở mức ‘đáy’.

Sự tự tin và triển vọng trong tương lai đến từ triển vọng của vắc-xin.

Nhìn chung, nền kinh tế Úc có khả năng phục hồi 4,9% sau khi giảm 2,8% vào năm 2020.

Rủi ro đối với dự báo này bao gồm các đợt nhiễm vi-rút ‘thứ hai’ hoặc ‘thứ ba. Thất bại với vắc xin. Sai lầm về chính sách về việc loại bỏ các biện pháp hỗ trợ. Và sự trì hoãn kéo dài trong việc mở lại các biên giới nước ngoài.

Người Úc đang chi tiêu nhiều hơn

Các ngân hàng lớn thường xuyên báo cáo dữ liệu nội bộ của họ về chi tiêu thẻ tín dụng và hoạt động tiêu dùng đã tăng mạnh trong vài tháng qua. Một phần do Victoria mở cửa. Nhưng chi tiêu tiêu dùng cũng tăng mạnh ở các bang khác.

Trong tương lai, chi tiêu của người tiêu dùng phải đối mặt với những khó khăn. Do tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, tăng trưởng thu nhập yếu, thu nhập giảm dần và tăng trưởng dân số yếu.

Chính phủ công nhận rằng chi tiêu của người tiêu dùng là động lực chính của hoạt động kinh tế. Đó là một trong những lý do khiến họ rất quan tâm đến việc giảm tỷ lệ thất nghiệp và hỗ trợ nền kinh tế của chúng ta.

Thị trường nhà Úc 2021 đã chuyển hướng

Khi người Úc cảm thấy thoải mái và tự tin về giá trị của ngôi nhà, họ sẽ trải qua hiệu ứng giàu có khuyến khích họ chi tiêu nhiều hơn.

Thị trường chứng khoán đang hồi sức

Giá cổ phiếu tăng là một lý do quan trọng. Chúng cho thấy các nhà đầu tư tin tưởng vào thu nhập và lợi nhuận của lĩnh vực kinh doanh. Chúng thúc đẩy sự giàu có của các cổ đông. Điều này làm cơ sở cho sự tự tin và chi tiêu.

Một loại vắc xin đã gần triển khai

Triển vọng về việc triển khai vắc xin sắp xảy ra đang thúc đẩy niềm tin cực lớn.

Thế dự báo về giá nhà Úc 2021 thì sao?

Điều thú vị là, tất cả các nhà kinh tế đều đồng ý rằng có khả năng tất cả các thành phố lớn sẽ tăng giá nhà mạnh mẽ trong vài năm tới.

Tất nhiên, không riêng gì một thị trường bất động sản ở Úc.

Hay chỉ duy nhất thị trường bất động sản ở Melbourne hoặc Sydney. Hàm ý của tác giả là một số phân khúc bất động sản nói chung sẽ bức phá hơn.

Đặc biệt, những vùng ngoại ô giàu có trực thuộc thành phố lớn có tiềm năng đột phá hơn. Cư dân có mức tăng lương cao hơn, nhiều tiền mặt dự trữ tránh khỏi đại dịch Covid hơn.

Cập nhật tháng 3/ 2021

Dĩ nhiên, thời điểm khó khăn hiện tại, giá nhà Úc 2021 dự báo trở nên rất ít giá trị

Chúng ta cần làm rõ nguyên lý phân chia của thị trường nhà ở!

Mỗi tiểu bang được chia thành nhiều thị trường, theo địa lý, mức giá và loại BĐS.

Mỗi thành phố thủ đô của chúng ta đều có: Thị trường bất động sản nội thành và gần khu trung tâm. Thị trường cận ngoại ô, thị trường BĐS trung ngoại ô và thị trường bất động sản viễn siêu ngoại ô.

Và sau đó là chung cư – mật độ cao hoặc trung bình, nhà phố, biệt thự và nhà ở.

Ngoài ra còn có thị trường bất động sản mới  thành lập và đã thành lập lâu năm.

Mỗi phân khúc thị trường nhà Úc 2021 đều hoạt động theo phương thức khác nhau

Hiện tại, hầu hết các giao dịch mua bán BĐS đang diễn ra đều ở những vùng có giá thấp nhất.

Điều này có nghĩa các BĐS đang được bán nói chung nằm trong khung giá thấp hơn. Điều này sẽ làm giảm giá trị nhà trung bình được báo cáo.

Nhưng điều này không phản ánh chính xác giá trị cụ thể trong bất kỳ thị trường cụ thể nào. Nó chỉ thể hiện nhiều loại bất động sản đang được bán hơn.

Chúng tôi thường xuyên báo cáo nhu cầu của người mua như được hiển thị trong Báo cáo tìm kiếm hàng tuần của realestate.com.au. Có thể thấy từ biểu đồ bên dưới, nhu cầu của người mua cao hơn đáng kể so với một năm trước.

Một số địa khu nhà Úc 2021 sẽ nổi trội hơn khu vực khác

Covid-19 buộc dân Úc phải tái định nghĩa phong cách sống.

Các văn phòng đã đóng cửa. Lệnh giãn cách được thực thi. Trong tương lai vẫn duy trì khả năng tiếp tục làm việc ở nhà.

Đã qua rồi những ngày mà “nhà” chỉ đơn giản là nơi chúng ta ngả đầu và tận hưởng khoảng thời gian thư giãn sau bộn bề công việc. Giãn cách xã hội do coronavirus đã chấm dứt cuộc sống như chúng ta đã từng biết.

Nếu giãn cách xã hội và môi trường Covid-19 đã dạy chúng ta bất cứ điều gì. Thì nó đã dạy chúng ta tầm quan trọng của khu vực dân cư chúng ta đang sống.

Nếu quý vị có thể đi bộ ngắn đến trung tâm mua sắm, quán cà phê yêu thích, các tiện nghi, bãi biển, một công viên tuyệt vời, thì các hạn chế coronavirus có vẻ dễ chịu hơn rất nhiều so với nếu quý vị ở quá xa các tiện nghi.

Đó là tầm quan trọng của việc chọn đúng khu dân cư?

Nói tóm lại, tất cả đều liên quan đến tăng trưởng vốn. Chúng ta đều biết tăng trưởng vốn là yếu tố quan trọng để đầu tư thành công. Hoặc chỉ để tạo ra nhiều của cải tích trữ hơn trong giá trị ngôi nhà.

Việc tăng giá nhà thông qua cải tạo nâng cấp luôn luôn khả thi

Thêm nữa, cũng có thể “lướt sóng” khi mua được nhà tốt.

Tuy nhiên, đây chỉ là tình thế tạm thời. Lợi nhuận đầu tư sẽ không lâu dài nếu nhà của quý vị ở sai vị trí. Quý vị không thể nào tùy tiện đổi vị trí nhà khi đã lỡ mua rồi. Tác giả chắc rằng 80% giá trị BĐS tùy thuộc vào vị trí của nó và địa khu lân cận.

Trên thực tế, một số địa khu thậm chí còn hoạt động tốt hơn những địa điểm khác từ 50-100% trong thập kỷ qua.

Và có khả năng trong tương lai, nhờ vào môi trường hiện tại, mọi người sẽ chú trọng nhiều hơn đến các khu dân cư. Phân khúc nhà cận ngoại ô và trung ngoại ô sẽ càng ngày càng nhiều cư dân và chủ nhà giàu có hơn chuyển về sinh sống.

Những khu dân cư ‘đáng sống’ với các tiện ích gần gũi sẽ có tốc độ tăng trưởng vốn vượt trội hơn.

Làm sao để xác định khu dân cư “tiềm năng”?

Đầu tiên phải tính đến “nhân khẩu học”.

Khu dân cư tập trung tầng lớp tri thức, thanh lịch. Hoặc là, nơi có lối sống đẳng cấp, tiện nghi, thu hút nhiều gia đình khá giả sinh sống.

Có thể lý giải, người giàu ngại di chuyển. Vì thế, họ có quyền & có đủ tài chính để sống ở những nội khu có lối sống và tiện nghi cao. Nghĩa là, nơi họ sống có thể dễ dàng tiếp cận các cơ sở vật chất tiện ích.

Vì vậy, khu ngoại ô có lối sống trang nhã, có nhiều tiện ích đa dạng có sẵn, sẽ bức phá trong tương lai.

Đồng thời, nhiều vùng ngoại ô này sẽ trải qua quá trình chỉnh trang. Nhiều nhà giàu sẽ chuyển vô ở. Nhà mới được xây, nhà cũ sửa chữa khang trang. Thu hút doanh nghiệp về đây mở văn phòng. Các tiện ích được xây dựng. Giá nhà bình quân tăng, sẽ làm khó người dân mua nhà ở khu này.

Có nhiều định nghĩa khu dân cư tốt tùy thuộc từng người.

Tuy nhiên, có vài ý chính có thể liệt kê thế nào là khu dân cư tốt.

Nói chung, một khu phố tốt được xác định dựa trên: vị trí thực tế, đặc điểm vùng ngoại ô và sự gần gũi của nó với các tiện ích như khu mua sắm, công viên, quán cà phê, giáo dục và thậm chí một số công việc.

Rõ ràng là trong thế giới ‘Covid’ mới, mọi người sẽ muốn ở một địa điểm mà mọi thứ họ cần chỉ trong vòng 20 phút ngắn ngủi. Bất kể đó là phương tiện giao thông công cộng, đi xe đạp hay đi bộ.

Trong giới lập kế hoạch, khái niệm này được gọi là ‘khu dân cư cách 20 phút’.

Nhiều vùng cận ngoại ô của các thành phố lớn của Úc và một phần trung ngoại ô đã đáp ứng được bài kiểm tra 20 phút dành cho khu dân cư. Nhưng rất ít vùng viễn siêu ngoại ô đạt được vì mật độ phát triển thấp hơn, cộng đồng ít đa dạng hơn và ít tiếp cận với phương tiện giao thông công cộng.

Nhà Úc 2021: Cung và cầu

Về Cung, họ sẽ không tạo ra bất động sản nào nữa ở những khu vực đáng mơ ước.

Về Cầu, Úc có kế hoạch tăng dân số lên 40.000.000 người trong 30 năm tới.Trong vài thập kỷ qua, sự gia tăng dân số mạnh mẽ tiếp tục là động lực chính hỗ trợ thị trường bất động sản.

Dân số của Úc đang tăng khoảng 360.000 người mỗi năm. Có nghĩa là cần xây dựng khoảng 170 đến 180.000 ngôi nhà mới mỗi năm để đủ chỗ cho tất cả các hộ gia đình mới.

60% sự tăng trưởng của thị trường nhà Úc 2021 phụ thuộc vào nhập cư.

Nên trong thời gian ngắn tăng trưởng dân số sẽ giảm. Nhưng chúng sẽ tăng trở lại ngay khi những người nhập cư nước ngoài được phép đến lãnh thổ Úc sau khi Covid-19 kết thúc.

Ngày càng nhiều người nước ngoài quay trở lại Úc. Đồng thời, số lượng BĐS mới được rao bán ở các thành phố đang giảm tạo ra sự mất cân bằng cung và cầu.

Nguồn: Corelogic 19/4/2021

Khả năng chi trả mua nhà Úc 2021

Với lãi suất ở mức thấp lịch sử, khả năng mua nhà vẫn rẻ như xưa.

Tôi không nói rằng các bất động sản là rẻ.  Chúng chưa bao giờ rẻ nếu quý vị muốn sống ở các thành phố lớn đẳng cấp thế giới.

Nhưng đối với những người mua nhà đầu tiên muốn đặt chân vào ngành bất động sản, hoặc những người mua nhà lão làng muốn lên đời, hoặc các nhà đầu tư, tiền mua nhà sẽ thấp hơn bao giờ hết.

RBA tuyên bố rằng lãi suất sẽ không tăng cho đến khi tỷ lệ thất nghiệp quay trở lại trong phạm vi khống chế như xưa, khoảng 4,5%. Họ đảm bảo điều này trong ba năm tới.

Nói cách khác, chúng ta đang ở trong thời kỳ chưa từng có. Nơi chúng ta không phải lo lắng về việc lãi suất tăng trong tương lai gần.

Dự đoán giá nhà Úc 2021

Trong trung hạn, giá nhà sẽ liên quan đến mức độ kiểm dịch. Ảnh hưởng đến thu nhập, việc làm, khả năng vay và khả dụng tín dụng.

Tuy nhiên, các nguyên tắc cơ giúp củng cố thị trường BĐS trong trung và dài hạn:

Tăng trưởng dân số

Trong ngắn hạn, tốc độ tăng trưởng dân số sẽ giảm. Nhưng sẽ tăng trở lại ngay khi những người nhập cư nước ngoài được phép đến Úc trở lại.

Úc được coi là một trong những thiên đường an toàn trên thế giới trong tương lai.

Nguồn cung nhà Úc 2021 giảm

Nguồn cung nhà ở tại nhiều địa điểm của Úc hiện đang giảm dần. Có rất ít dự án lớn mới trên bảng vẽ.

Thời gian xây dựng các bất động sản mới hoặc các khu chung cư lớn mất bao lâu. Úc sẽ gặp phải tình trạng cung không đủ cầu các BĐS có vị trí tốt ở các thành phố lớn trong 1-2 năm.

Lãi suất thấp và sẽ tiếp tục giảm

Lãi suất thấp phổ biến đang khiến việc sở hữu nhà trở nên dễ dàng hơn. Dù là chủ sở hữu hay nhà đầu tư.

Trên thực tế, giá nhà Úc đang rẻ chưa từng thấy. Giờ đây “chi phí ròng” – chi phí tự trả – ở mức thấp nhất trong nhiều thập kỷ đổ lại.

Hộ gia đình tách nhỏ đang trở thành xu thế

Chắc chắn nhiều người sống trong một hộ gia đình nhiều thế hệ. Nhưng không lâu nữa thế hệ Millennials sẽ chiếm một phần ba thị trường bất động sản. Họ có xu hướng tách ra ở riêng, lập thành hộ gia đình nhỏ lẻ.

Trong tương lai, chúng ta sẽ cần nhiều chỗ ở hơn cho cùng một số lượng người.

Nhiều người thuê hơn

Chẳng bao lâu nữa, 40% dân số của Úc sẽ thuê nhà. Một phần vì vấn đề khả năng chi trả nhưng cũng vì những lựa chọn về lối sống.

Chính phủ không cung cấp chỗ ở cho những người này. Điều đó phụ thuộc vào các nhà đầu tư bất động sản.

Những người mua nhà Úc 2021 đầu tiên đã trở lại

Những người mua nhà đầu tiên đang quay trở lại. Một phần nhờ vào kế hoạch mới của chính phủ để khuyến khích họ mua nhà. Nhưng cũng vì tài chính rẻ và giá trị bất động sản tăng.

Trái ngược với lão làng chuyên BĐS, nếu những người mua nhà đầu tiên chờ đợi để tham gia vào thị trường, họ nhận thấy thị trường đang hồi phục nhanh hơn số tiền họ hiện có. Vì vậy họ nhảy vào thị trường BĐS càng nhanh càng tốt.

Các nguyên tắc cơ bản cơ bản vẫn duy trì mạnh mẽ

Kinh tế Úc đang bị ảnh hưởng, thị trường cổ phiếu có nhiều biến động. Thị trường nhà Úc 2021 vẫn kiên cố vì 70% chủ sở hữu bất động sản là chủ nhà ở lâu dài.

Họ sẽ không dễ dàng bán nhà của mình. Họ thà ăn thức ăn cho chó còn hơn bán vội nhà của mình.

Hệ thống ngân hàng của Úc rất mạnh mẽ, ổn định và lành mạnh.

Mặc dù số người vay tiền đã vượt quá hạn mức, nhưng không nên lo lắng về khả năng cho vay của ngân hàng. Suy cho cùng, những người được cho vay trước đó vốn dĩ là những người có khả năng chi trả.

Hiện tỷ lệ vỡ nợ thế chấp đang rất thấp, sẽ tăng lên

Khi cộng đồng lo ngại hơn về tác động kinh tế của virus Corona, rất có thể sẽ có làn sóng chuyển dời đầu tư đến các thị trường an toàn và chất lượng. Và BĐS luôn được biết đến là bến đỗ an toàn từ xưa giờ.

Nói cách khác, sự biến động của thị trường chứng khoán sẽ khiến một số nhà đầu tư tìm cách thoát thân. Họ tìm đến BĐS như một phương tiện đầu tư thay thế an toàn, được bảo trợ bởi 7 triệu người sở hữu nhà ở Úc.

Trên thực tế, đây là thị trường đầu tư duy nhất không bị chi phối bởi các nhà đầu tư.

Nguồn: tại đây!