Nhà Úc: nên thuê hay mua nhà?

Trong thời điểm hiện tại, lãi suất vay đang ở mức khá thấp nhất trong 50 năm vừa qua. Tại nhiều vùng ở Úc, việc mua nhà đang trở nên dễ dàng và tốn ít chi phí hơn so với việc thuê nhà. Liệu đây có phải là thời điểm thích hợp mua nhà Úc hay không?
Việc mua hay thuê nhà ở Úc tùy thuộc vào từng trường hợp mỗi cá nhân. Bài viết sẽ phân tích pros & cons của cả haI.

Đọc thêm: mua nhà ở Úc giá bao nhiêu?

Đọc thêm: Lý do nhà Úc thu hút nhà đầu tư Việt?

Đọc thêm: mua nhà Úc ở đâu thì rẻ?

VÌ SAO NÊN MUA NHÀ

Lãi suất thấp

Mức lãi suất hiện tại được xem là thấp nhất trong hơn 50 năm qua. Số tiền phải trả hằng tháng của quý vị sẽ cực kì thấp!

Ví dụ: Với 1 căn nhà có trị giá $550k, nếu thuê, mỗi tháng quý vị sẽ trả tầm $1,400 – $1,600. Tuy nhiên, nếu có số vốn $150K, và vay thêm $400k, thì với lãi suất hiện nay, quý vị cũng chỉ phải trả khoảng $1,600 cho cả vốn lẫn lãi.

Nếu tiếp tục thuê, sau 30 năm, căn nhà đó vẫn là căn nhà quý vị thuê. Tuy nhiên, nếu mua ngay thời điểm hiện tại, 30 năm sau, căn nhà đó sẽ thuộc về quý vị.

Ưu đãi từ Chính Phủ

Hiện nay, Chính Phủ Úc đang có rất nhiều ưu đãi cho dân Úc mua nhà. Đặc biệt là những người mua nhà đầu tiên và với mục đích để ở.

Người Việt có PR cũng có thể được hưởng ưu đãi với điều kiện mua để ở, không kinh doanh.

Như ở NSW hiện tại, quý vị có thể được miễn thuế trước bạ (stamp duty) cho nhà dưới $850k. Ở VIC thì mức trần để được miễn stamp duty là $600k.

Nếu mua nhà mới, quý vị còn có thể được nhận thêm $10K hỗ trợ từ Chính Phủ.

Ngoài ra, hiện nay cũng có các gói hỗ trợ xây nhà như HomeBuilder $25K nếu xây nhà mới. Hay gói hỗ trợ không đóng bảo hiểm người cho vay (LMI) cho những người mua nhà đầu tiên (FHOD scheme)…

Trong nhiều thập kỷ vừa qua, giá nhà Úc đã tăng “không ngừng nghỉ”. Thậm chí ngay tại thời điểm Covid hiện tại, giá nhà Úc cũng chỉ giảm nhẹ (0.6%) trong tháng 7 và giảm 1.6% cả quý vừa rồi.

Trong khi đó, một số vùng ở Sydney và Melbourne, giá nhà còn tăng. Trên thực tế, khi số lượng dân nhập cư vào Úc vẫn trên đà tăng trưởng, nhu cầu về nhà ở sẽ không bao giờ dừng lại.

Trong khi lượng cầu tăng, lượng nhà xây mới giảm, thì bất động sản sẽ trở thành tài sản đầu tư có giá trị tăng theo thời gian.

Mượn tiền mua nhà giúp quý vị tiết kiệm tiền?

Khi mượn nợ ngân hàng, quý vị sẽ có một bức tranh toàn cảnh về tài chính của mình. Biết được khoản cần phải chi tiêu hằng tháng, khoản phải trả cho ngân hàng, quý vị sẽ cân đối thu chi dễ dàng hơn.

Thêm vào đó, tâm lý chung khi có “cục nợ” sẽ sống tiết kiệm hơn để trả nợ nhanh hơn.

Sự thoải mái

Sống trong căn nhà của mình, tất nhiên quý vị sẽ cảm thấy thoải mái, tự do hơn. Quý vị có thể làm bất cứ gì mình muốn mà không phải tâm lý lo sợ “mất bond”. Ngay cả việc nhỏ nhất như treo 1 bức tranh trên tường!?!

Người nước ngoài có nên mua nhà thời điểm này?

Chỉ công dân Úc hoặc người nước ngoài có PR mới được hưởng trợ cấp. Vì vậy, nguồn nhà Úc mới xây đang “out of stock”, hết hàng rất nhanh. Dân Úc do được hỗ trợ nên vay tiền từ ngân hàng để mua nhà rất nhiều.

Mới đây, ngân hàng Úc vừa siết chặt điều kiện cho vay tiền. Điều đó dẫn đến, một số khách mua nhà đã đặt cọc nhưng không được duyệt khoản vay từ ngân hàng đành trả lại nhà và mất tiền cọc.

Nhà trả lại sẽ một lần nữa trở lại thị trường và rao bán với giá rẻ hơn. Người Việt mua nhà Úc nên nắm rõ tình hình thị trường BĐS Úc để mua được nhà giá rẻ. Đây là cơ hội mua nhà giá rẻ cho người Việt.

VÌ SAO NÊN THUÊ NHÀ?

Linh hoạt thay đổi chỗ ở

Khi thuê nhà, quý vị có thể thay đổi nơi ở tùy vào ưu tiên của quý vị.

Ví dụ, khi còn đi học, quý vị sẽ ưu tiên thuê nhà gần trường.Khi đi làm, quý vị sẽ thuê căn hộ gần công ty. Khi lập gia đình, quý vị ưu tiên vùng gần nhà trẻ, công viên.

Không cần chuẩn bị nhiều tài chính

Khi thuê nhà, quý vị chỉ cần đặt tiền thế chân (bond) bằng giá tiền thuê nhà 1-2 tháng cho chủ nhà.  Sau đó, quý vị chỉ việc đóng tiền thuê theo từng tháng. Khi dọn đi, báo trước 30 ngày để chủ nhà sắp xếp người mới thuê và hoàn tiền thế chân.

Người cho thuê nhà sẽ thường chi trả cho các khoản sửa chữa và bảo trì nhà

Trừ phi trực tiếp gây ra thiệt hại, quý vị mới phải chi trả cho việc sửa chữa. Việc bảo trì, sửa chữa sẽ do chủ nhà chịu trách nhiệm. Quý vị không cần chi trả cho các hạng mục nào.

Không chịu sự ràng buộc

Khi thuê nhà, quý vị có thể trả nhà và dọn đi chỗ khác bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, quý vị vẫn phải tuân thủ những điều khoản nhất định về chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Khi đã sở hữu căn nhà, việc bán căn nhà và dọn đi chỗ khác sẽ làm một vấn đề không nhỏ. Bất động sản là loại tài sản có tính thanh khoản thấp. Bán nhà sẽ mất rất nhiều thời gian. Chính vì vậy, nếu trong tương lai gần quý vị sẽ dọn đi một vùng khác, hoặc thành phố khác, thuê nhà sẽ là một lợi thế cho quý vị.

RENTVESTING

Cả hai việc mua nhà và thuê nhà đều có những lợi ích nhất định. Vậy thì, có thể nào vừa mua, vừa thuê được hay không? Câu trả lời là CÓ!

Trên thực tế, hiện nay có rất nhiều người đang đi theo loại hình mới này. Loại hình Rentvesting– hay còn gọi là “Mua nhà để đầu tư, và thuê nhà để ở”.

Ưu điểm

Tối ưu hóa thuế

Khi sở hữu nhà cho thuê, quý vị có thể khấu hao một số hạng mục. Việc này sẽ tiết kiệm khoản thuế phải trả nếu có “negative gearing”. Đó cũng đồng nghĩa với việc quý vị đang có một khoản đầu tư vào bất động sản, nhưng với chi phí thấp hơn.

Tăng khả năng vay mượn ngân hàng

Khi mua một căn nhà để đầu tư, thu nhập dự kiến từ việc cho thuê sẽ là một nguồn thu được ngân hàng xem xét khi tính khả năng vay mượn của quý vị.

Quý vị sẽ vay được nhiều hơn khi tiền thuê nhà ở thấp hơn lãi từ việc cho thuê BĐS.

Ví dụ: Số tiền quý vị phải bỏ ra để thuê nhà để ở là $1,000/tháng. Trong khi ngôi nhà quý vị sắp mua có thể có thu nhập $1,600/tháng. Như vậy, lợi nhuận của quý vị: $1,600 – $1,000 = $600 mỗi tháng. Dẫn đến việc quý vị có thể vay thêm $100K – $150K từ ngân hàng.

Điều này có thể giúp quý vị “bước vào” thị trường bất động sản sớm hơn. Mà không cần phải đợi đến khi lương tăng đủ để có thể vay mượn.

Chọn sống ở vùng “tốt cho hiện tại” và đầu tư ở vùng “tốt cho tương lai”

Quý vị có thể vay tiền mua nhà ở vùng đang phát triển, dễ dàng cho thuê. Trong khi, quý vị thuê nhà giá rẻ để sinh sống ở vùng hẻo lánh hơn. Trong tương lai, khoản chênh thu nhập sẽ đem lại lợi nhuận lớn. Quý vị sẽ tái xoay vòng vốn và mua được nhà lớn hơn, tiếp tục quá trình đầu tư.

Khuyết điểm

Phải tìm người cho thuê

Quý vị cần phải đảm bảo luôn có nhu cầu thuê cho ngôi nhà của mình. Tình hình hiện nay là một bằng chứng rõ cho khuyết điểm này. Nhu cầu thuê nhà giảm , lượng du học sinh và khách đến Úc bị chặn lại do biên giới đóng.

Lãi suất cao hơn

Lãi suất khoản vay nhà cho thuê tuy được khấu trừ thuế nhưng thường sẽ cao hơn lãi suất đối với nhà ở (Ví dụ: tại NAB, lãi suất khoản vay nhà cho thuê là 3.09%, lãi suất nhà ở là 2.69%). Một điểm cần lưu ý nữa là, nếu quý vị không đi làm hoặc có thu nhập ít, thì với mức tổng thu nhập chịu thuế bằng 0 hoặc thấp, quý vị cũng không tối ưu hóa được việc khấu trừ thuế.

Nguồn tham khảo: Group Định cư – Cuộc sống Úc.