Thị trường bất động sản Úc năm 2025 tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, với giá nhà đạt mức kỷ lục. Theo dữ liệu từ CoreLogic vào tháng 3/2025, giá nhà trung bình toàn quốc đạt 825.349 AUD, tăng 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Các yếu tố chính thúc đẩy thị trường bao gồm:
- Thiếu hụt nguồn cung nhà ở: Đặc biệt nghiêm trọng ở các thành phố lớn như Sydney, Melbourne và Brisbane.
- Tăng trưởng dân số: Dân số Úc dự kiến vượt 30 triệu người vào năm 2030, với 446.000 người nhập cư ròng trong năm 2024.
- Lãi suất giảm: Các ngân hàng lớn dự báo lãi suất sẽ giảm xuống 2,6%-3,5% vào cuối năm 2025, thúc đẩy nhu cầu mua nhà.
Tuy nhiên, khả năng mua nhà vẫn là một thách thức lớn, đặc biệt đối với người mua lần đầu, khi giá nhà trung bình gấp khoảng 8 lần thu nhập trung bình.
Xu hướng giá nhà theo khu vực
Thành phố lớn
Dữ liệu từ CoreLogic (tháng 5/2025) cho thấy sự khác biệt rõ rệt giữa các thành phố lớn:
| Thành phố | Giá trung bình (AUD) | Tăng trưởng hàng tháng | Tăng trưởng hàng năm |
| Sydney | 1.194.709 | 0,2% | 0,9% |
| Melbourne | 786.158 | 0,2% | -2,2% |
| Brisbane | 907.864 | 0,4% | 7,8% |
| Adelaide | 825.776 | 0,3% | 9,8% |
| Perth | 807.728 | 0,4% | 10,0% |
| Hobart | 664.462 | 0,9% | 0,5% |
| Darwin | 526.410 | 1,1% | 2,5% |
| Canberra | 864.343 | 0,4% | -0,6% |
- Brisbane và Perth dẫn đầu về tăng trưởng nhờ dân số tăng nhanh và nguồn cung hạn chế.
- Melbourne và Canberra ghi nhận giảm giá hàng năm, phản ánh sự suy giảm nhu cầu ở một số phân khúc.
- Sydney vẫn là thị trường đắt đỏ nhất, với giá trung bình vượt 1,19 triệu AUD.
Khu vực regional
Khu vực nông thôn ghi nhận tăng trưởng mạnh hơn, với giá nhà tăng 0,6% hàng tháng và 5,3% hàng năm, vượt qua các thành phố lớn (tăng 0,2% hàng tháng, 2,6% hàng năm). Các khu vực như Port Lincoln (Nam Úc) được dự báo là điểm nóng nhờ giá cả phải chăng và lối sống hấp dẫn (Australian Property Update).
Dự báo giá nhà
- Ngắn hạn (2025): Các chuyên gia dự báo giá nhà sẽ tăng từ 3,7% (Global Property Guide) đến 6-10% ở một số khu vực (The Guardian). Brisbane và Perth được kỳ vọng tiếp tục dẫn đầu.
- Dài hạn (2025-2030): Giá nhà có thể tăng 40-50%, với giá trung bình toàn quốc đạt khoảng 1,1 triệu AUD vào năm 2030, dựa trên tốc độ tăng trưởng lịch sử 7% mỗi năm (Property Update).
Lãi suất và tác động đến thị trường
Lãi suất là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2025. Các ngân hàng lớn đưa ra dự báo:
- CBA, Westpac, ANZ: Dự kiến 3 lần cắt giảm lãi suất (tháng 5, 8, 11), đưa lãi suất xuống 3,35%-3,5% vào cuối năm.
- NAB: Dự báo 5 lần cắt giảm, với lãi suất giảm xuống 2,6% vào đầu năm 2026.
Sự giảm lãi suất này được kỳ vọng sẽ:
- Tăng khả năng vay vốn, đặc biệt trong nửa cuối năm 2025.
- Thúc đẩy tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ), khi người mua nhận thấy giá nhà tiếp tục tăng (Property Update).
Tuy nhiên, sự không chắc chắn kinh tế có thể làm chậm tốc độ tăng trưởng, như được đề cập bởi Eliza Owen từ Cotality (ABC News).
Cung và cầu
Thiếu hụt nguồn cung
Úc đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng, đặc biệt ở các thành phố lớn. Theo Property Update, nguồn cung nhà ở mới không đáp ứng được nhu cầu, dẫn đến áp lực tăng giá nhà và giá thuê. Tình trạng này dự kiến sẽ tiếp diễn trong suốt năm 2025.
Nhu cầu cao
- Tăng trưởng dân số: Dân số Úc tăng mạnh, với 446.000 người nhập cư ròng trong năm 2024, tạo áp lực lớn lên thị trường nhà ở.
- Nhu cầu đầu tư: Các nhà đầu tư chiếm khoảng 1/3 giao dịch bất động sản, đặc biệt ở các khu vực có lợi nhuận thuê cao như Perth và Adelaide (Australian Property Update).
Khả năng mua nhà
Khả năng mua nhà là một trong những thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản Úc năm 2025:
- Tỷ lệ giá nhà/thu nhập: Giá nhà trung bình gấp khoảng 8 lần thu nhập trung bình, khiến việc mua nhà trở thành “xa xỉ” đối với nhiều người (Global Property Guide).
- Thời gian tiết kiệm: Người mua ở khu vực nông thôn cần 9,7 năm để tiết kiệm 20% tiền đặt cọc, trong khi ở thành phố lớn là 10 năm (Property Update).
- Người mua lần đầu: Nhiều người trẻ, đặc biệt là thế hệ Millennials và Gen Z, bị loại khỏi thị trường do giá nhà cao và yêu cầu thu nhập trên trung bình.
Thị trường thuê nhà
Thị trường thuê nhà tiếp tục chịu áp lực lớn:
- Tăng trưởng giá thuê: Theo ABC News, giá thuê toàn quốc tăng 0,6% trong quý và 3,6% so với cùng kỳ năm ngoái (tháng 4/2025), giảm đáng kể so với mức 8,3% của năm 2024.
- Nguyên nhân: Tỷ lệ căn hộ trống thấp và nhu cầu cao từ người nhập cư là yếu tố chính.
- Dự báo: Giá thuê sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế và áp lực dân số (Property Update).
Chính sách chính phủ và bối cảnh chính trị
Nhà ở là vấn đề trung tâm trong cuộc bầu cử liên bang tháng 5/2025, nhưng các chính sách hiện tại gây tranh cãi:
Chính sách hiện tại:
-
- Chính phủ đã phân bổ hơn 6,2 tỷ AUD trong ngân sách 2024/2025 cho nhà ở xã hội, cơ sở hạ tầng nhà ở và hỗ trợ thuê (Alvarez & Marsal).
- Chính sách của Đảng Lao động hỗ trợ người mua nhà lần đầu với khoản đặt cọc nhỏ hơn, nhưng điều này có thể đẩy giá nhà cao hơn (The Guardian).
Tranh cãi:
-
- Cả hai đảng lớn (đảng Lao động và Liên đảng) đều tránh các biện pháp giảm giá nhà do áp lực từ 11 triệu chủ nhà và 2,25 triệu nhà đầu tư (ABC News).
- Các nhóm vận động như Everybody’s Home kêu gọi bỏ “negative gearing” và “capital gains discount”, nhưng Thủ tướng Albanese đã bác bỏ, khẳng định không thay đổi thuế bất động sản (Forbes Advisor).
Tác động chính trị:
-
- Millennials và Gen Z chiếm đa số cử tri trong bầu cử 2025, nhưng không rõ liệu điều này có dẫn đến thay đổi chính sách lớn hay không (New York Times).
Xu hướng đầu tư và tâm lý thị trường
Phân khúc thị trường:
Thị trường bất động sản năm 2025 sẽ phân khúc rõ rệt, với các khu vực trung tâm và ngoại ô đang phát triển (gentrifying areas) có tốc độ tăng trưởng cao hơn nhờ dân số giàu có (Property Update).
Khu vực đầu tư hấp dẫn:
-
- Adelaide: Các khu vực như Hillcrest và Seacliff được dự báo là điểm nóng nhờ giá cả phải chăng và lối sống (Australian Property Update).
- Perth: Thu hút nhà đầu tư nhờ lợi nhuận thuê cao và tăng trưởng giá mạnh.
- Khu vực ven biển: Các khu vực như Port Lincoln (Nam Úc) được chú ý nhờ tiềm năng du lịch và giá trị đầu tư.
Tâm lý thị trường
Tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) dự kiến sẽ thúc đẩy người mua khi giá nhà tăng và truyền thông liên tục đưa tin về các mức giá kỷ lục (Property Update).
Dự báo dài hạn (2025-2030)
- Tăng trưởng dân số: Dân số Úc dự kiến đạt hơn 30 triệu người vào năm 2030, tiếp tục tạo áp lực lên thị trường nhà ở.
- Tăng trưởng giá nhà: Với tốc độ tăng trưởng lịch sử 7% mỗi năm, giá nhà có thể tăng 40-50% vào năm 2030, với giá trung bình toàn quốc đạt khoảng 1,1 triệu AUD.
- Chiến lược đầu tư: Các chuyên gia khuyên nên tập trung vào các khu vực chất lượng cao ở các thành phố lớn để đạt được tăng trưởng tối ưu (Property Update).
Bất động sản bang New South Wales (NSW)
Tổng quan
Sydney, thủ phủ của NSW, là một trong những thị trường bất động sản bền vững nhất thế giới. Giá nhà tại Sydney đã tăng 27,7% kể từ đại dịch COVID-19, mặc dù giảm nhẹ 0,6% vào tháng 12/2024. Giá hiện chỉ thấp hơn mức đỉnh trước đó 1,4%, và dự kiến sẽ đạt kỷ lục mới trong năm 2025 (Property Update). Dân số NSW dự kiến tăng gần 1 triệu người vào năm 2034, với hơn 650.000 người tại Sydney, gây áp lực lớn lên nguồn cung nhà ở.
Giá nhà trung bình (CoreLogic, 1/5/2025)
| Loại bất động sản | Giá trung bình (AUD) | Tăng trưởng MoM | Tăng trưởng QoQ | Tăng trưởng Annual |
| Tất cả tại thành phố | 1,194,709 | 0,2% | 1,0% | 0,9% |
| Nhà tại thành phố | 1,474,343 | 0,4% | 0,5% | 1,4% |
| Căn hộ tại thành phố | 854,968 | -0,4% | -0,3% | -0,3% |
| Khu vực nông thôn | 762,445 | 0,5% | 1,2% | 2,7% |
Thị trường thuê nhà
Tỷ lệ trống tại Sydney đạt mức thấp kỷ lục 1,7%, thấp hơn mức cân bằng 2,5% (SQM Research). Giá thuê tăng mạnh, tạo cơ hội cho nhà đầu tư, đặc biệt ở các khu vực có lợi suất cao.
Khu vực tăng trưởng mạnh
- Sydney CBD
- House & land tại các khu vực cao cấp: Randwick, Coogee, Maroubra, Willoughby, Lane Cove, Artarmon, Dee Why, Mona Vale, Freshwater.
- Townhouse tại ngoại ô trung tâm: Marrickville, Dulwich Hill, Petersham, Hurstville, Kogarah, Carlton, Rouse Hill, Kellyville, Castle Hill.
- Căn hộ boutique tại các khu vực phong cách sống: Bondi, Bronte, Coogee, Surry Hills, Darlinghurst, Redfern.
- Khu vực regional: Giá nhà tăng trưởng mạnh hơn Sydney, với mức tăng 2,7% hàng năm, nhờ giá cả phải chăng và lợi suất tốt (API Magazine).
Top 10 khu vực tăng trưởng giá nhà (PropTrack/realestate.com.au)
| Khu vực | Vùng | Giá 12 tháng trước (AUD) | Giá hiện tại (AUD) | Thay đổi (AUD) |
| Bellevue Hill | Eastern Suburbs | 7,917,472 | 9,230,311 | 1,312,840 |
| Vaucluse | Eastern Suburbs | 7,957,341 | 8,980,058 | 1,022,717 |
| Dover Heights | Eastern Suburbs | 6,137,873 | 6,944,833 | 806,960 |
| Rose Bay | Eastern Suburbs | 5,620,247 | 6,125,406 | 505,159 |
| Strathfield | Inner West | 3,114,452 | 3,561,869 | 447,417 |
| North Bondi | Eastern Suburbs | 4,083,836 | 4,512,973 | 429,137 |
| South Coogee | Eastern Suburbs | 3,375,920 | 3,802,614 | 426,695 |
| Bronte | Eastern Suburbs | 5,034,836 | 5,448,932 | 414,096 |
| Abbotsford | Inner West | 2,753,167 | 3,154,494 | 401,327 |
| Clontarf | Northern Beaches | 4,977,224 | 5,378,500 | 401,276 |
Dự báo 2025-2027
- ANZ Bank và Oxford Economics dự báo giá nhà tại Sydney sẽ tăng 18% và giá căn hộ tăng 22% vào tháng 6/2027, đạt lần lượt 1,93 triệu AUD và 1,09 triệu AUD (Property Update).
- Thị trường khu vực nông thôn dự kiến tiếp tục tăng trưởng ổn định nhờ giá cả phải chăng.
Lời khuyên đầu tư
- Chiến lược: Tập trung vào các khu vực A-grade (chất lượng cao) và các khu vực đang phát triển (gentrifying) để đảm bảo tăng trưởng vốn và thu nhập thuê ổn định.
- Cơ hội: Đầu tư trước khi giá nhà tăng mạnh, đặc biệt ở các khu vực có dự án cơ sở hạ tầng và dân số tăng nhanh.
Bất động sản bang Victoria (VIC)
Tổng quan
Melbourne, trung tâm của Victoria, là điểm đến đầu tư dài hạn hàng đầu nhờ dân số tăng mạnh (dự kiến đạt 8 triệu vào năm 2050), đầu tư cơ sở hạ tầng, và nền kinh tế đa dạng. Giá nhà hiện thấp hơn 5,4% so với đỉnh tháng 3/2022, tạo cơ hội đầu tư ngược chu kỳ (Property Update). Tuy nhiên, khu vực nông thôn Victoria giảm 2,8% trong năm 2024, là thị trường kém hiệu quả nhất Úc (ABC News).
Giá nhà trung bình (CoreLogic, 1/5/2025)
| Loại bất động sản | Giá trung bình (AUD) | Tăng trưởng MoM | Tăng trưởng QoQ | Tăng trưởng Annual |
| Tất cả tại thành phố | 786,158 | 0,2% | 1,0% | -2,2% |
| Nhà tại thành phố | 934,500 | 0,1% | 1,0% | -2,0% |
| Căn hộ tại thành phố | 610,327 | 0,4% | 1,0% | -2,6% |
| Khu vực nông thôn | 576,576 | 0,3% | 1,0% | -0,9% |
Thị trường thuê nhà
- Giá thuê tăng hơn 9% trong năm qua cho cả nhà và căn hộ, do nhu cầu cao và tỷ lệ trống thấp (1,5% so với mức cân bằng 2-2,5%) (Property Update).
- Nhu cầu thuê mạnh từ người trẻ và người nhập cư.
Khu vực tăng trưởng mạnh
- Melbourne:
- House & land (3-4 phòng ngủ): Mount Waverley, Glen Waverley, Mitcham, Blackburn, Ringwood (Đông); Essendon, Moonee Ponds (Tây).
- Townhouse và villa: Bentleigh, McKinnon, Reservoir, Preston, Mount Waverley, Glen Waverley.
- Căn hộ boutique: Toorak, Canterbury, Balwyn, South Yarra, Surrey Hills.
- Khu vực nông thôn:
- Khu vực tăng giá: Tatura (+11%), Kialla (+8%), Mooroopna (+6,5%).
- Khu vực giảm giá: Venus Bay (-15,4%), Lake Wendouree (-11,3%), Daylesford (-10,8%).
Top 10 khu vực tăng trưởng giá nhà (PropTrack/realestate.com.au)
| Khu vực | Vùng | Giá 12 tháng trước (AUD) | Giá hiện tại (AUD) | Thay đổi (AUD) |
| Toorak | Melbourne – Inner | 4,148,336 | 4,385,822 | 237,486 |
| Canterbury | Melbourne – Inner East | 3,121,281 | 3,281,919 | 160,638 |
| Balwyn | Melbourne – Inner East | 2,702,699 | 2,859,099 | 156,400 |
| South Yarra | Melbourne – Inner | 1,891,053 | 2,027,363 | 136,311 |
| Surrey Hills | Melbourne – Inner East | 2,163,709 | 2,289,021 | 125,312 |
| Mont Albert | Melbourne – Inner East | 2,077,778 | 2,200,017 | 122,239 |
| Wheelers Hill | Melbourne – South East | 1,301,619 | 1,417,325 | 115,706 |
| Balwyn North | Melbourne – Inner East | 2,102,890 | 2,214,560 | 111,670 |
| Middle Park | Melbourne – Inner | 2,682,799 | 2,790,123 | 107,325 |
| Park Orchards | Melbourne – Outer East | 1,900,536 | 2,003,730 | 103,194 |
Dự báo 2025-2027
- Giá nhà tại Melbourne dự kiến tăng 21% và giá căn hộ tăng 20% vào tháng 6/2027 (Property Update).
- Khu vực nông thôn có thể phục hồi nếu lãi suất giảm, với các khu vực như Bendigo và Tatura là điểm sáng (ABC News).
Lời khuyên đầu tư
- Chiến lược: Tránh căn hộ cao tầng do dư cung; tập trung vào House & land và townhouse ở các khu vực đang phát triển.
- Cơ hội: Đầu tư vào khu vực nông thôn với giá cả phải chăng, đặc biệt ở các khu vực có dấu hiệu phục hồi.
Bất động sản bang Queensland (QLD)
Tổng quan
Brisbane, thủ phủ của Queensland, là thị trường bất động sản sôi động nhất Úc, với giá nhà tăng hơn 50% kể từ đại dịch. Nhu cầu vượt xa nguồn cung, được thúc đẩy bởi di cư nội địa và quốc tế (Property Update). Dân số Queensland tăng 2,3% trong 12 tháng đến tháng 6/2024, cao hơn mức trung bình quốc gia (2,1%), và dự kiến đạt 8,27 triệu vào năm 2046. Các dự án cơ sở hạ tầng lớn và Olympic 2032 là động lực chính.
Giá nhà trung bình (CoreLogic, 1/5/2025)
| Loại bất động sản | Giá trung bình (AUD) | Tăng trưởng MoM | Tăng trưởng QoQ | Tăng trưởng Annual |
| Tất cả tại thành phố | 907,864 | 0,4% | 1,0% | 7,8% |
| Nhà tại thành phố | 989,818 | 0,4% | 0,9% | 6,8% |
| Căn hộ tại thành phố | 698,479 | 0,5% | 1,6% | 12,8% |
| Khu vực regional | 718,481 | 0,7% | 2,0% | 8,7% |
Thị trường thuê nhà
- Tỷ lệ trống cực thấp, dưới 1% ở nhiều khu vực, dẫn đến giá thuê tăng mạnh (SQM Research).
- Nhu cầu thuê cao do di cư mạnh, đặc biệt ở Brisbane và các khu vực ven biển.
Khu vực tăng trưởng mạnh
- Brisbane:
- House & land: Paddington, Ashgrove, Red Hill, Indooroopilly, Chapel Hill, Kenmore, Stafford, Kedron, Wavell Heights, Cannon Hill, Camp Hill, Mansfield.
- Townhouse: South Brisbane, Greenslopes, Carina, Camp Hill, Stafford, Kedron.
- Căn hộ boutique: New Farm, Teneriffe, West End, Highgate Hill, Albion, Wooloowin.
- Khu vực nông thôn: Các khu vực như Ipswich, Moreton Bay, Logan, Toowoomba, Townsville, Rockhampton, Gladstone, Mackay có tăng trưởng mạnh (REIQ).
Dự báo 2025-2027
- Giá nhà tại Brisbane dự kiến tăng 19% và giá căn hộ tăng 23% vào tháng 6/2027, đạt lần lượt 1,21 triệu AUD và 0,71 triệu AUD (Property Update).
- Queensland dự kiến có nhiều khu vực giá nhà trên 1 triệu AUD hơn Victoria vào cuối năm 2025 (ABC News).
Lời khuyên đầu tư
- Chiến lược: Tập trung vào các khu vực nội thành và trung tâm có cơ sở hạ tầng tốt, đặc biệt gần các dự án lớn như Cross River Rail và Brisbane Metro.
- Cơ hội: Đầu tư vào các khu vực có tiềm năng tăng trưởng dài hạn nhờ Olympic 2032 và di cư mạnh.
Kết luận
Thị trường bất động sản Úc năm 2025 mang đến cơ hội và thách thức. NSW, với Sydney dẫn đầu, là thị trường bền vững nhưng đắt đỏ. VIC, đặc biệt là Melbourne, có tiềm năng dài hạn, nhưng khu vực nông thôn cần thời gian phục hồi. QLD, với Brisbane là điểm sáng, đang bùng nổ nhờ di cư và cơ sở hạ tầng. Nhà đầu tư nên tập trung vào các khu vực có cơ sở hạ tầng tốt, dân số tăng nhanh, và tránh các phân khúc dư cung như căn hộ cao tầng ở Melbourne. Theo dõi chính sách lãi suất và chính phủ sẽ giúp đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.
