NÊN MUA NHÀ ÚC MỚI HAY CŨ?

Chuyên gia khẳng định rằng, không có một sự lựa chọn nào là đúng tuyệt đối. Tùy thuộc vào nhu cầu của mỗi cá nhân, việc mua nhà Úc mới sẽ phù hợp hơn hoặc ngược lại.

MUA NHÀ ÚC MỚI HAY CŨ TÙY THUỘC VÀO NHU CẦU CỦA QUÝ VỊ

Tuy nhiên, bản thân tôi thường thấy các vị “cò nhà đất” thường mồi chài các vị khách Việt mới qua Úc định cư rằng mua nhà cũ sẽ lợi hơn, vì nhà mới xây quá mắc.

“Giống như việc mua xe hơi vậy, giá của chiếc xe sẽ giảm ngay lập tức 30% kể từ thời điểm bàn giao xe”.

Thứ nhì, nhà mới rất được săn đón. Bởi lẽ, người nước ngoài chưa có thường trú Úc chỉ được mua nhà mới. Điều này được quy định bởi luật, yêu cầu phải xin giấy xác nhận FIRB. Ngoài ra, còn có những cá nhân mới mua nhà lần đầu trong đời. Tùy thuộc tỉnh bang nơi họ sống, chính quyền yêu cầu họ phải mua nhà mới.

Như là hệ quả, điều đó không phải là thứ có lợi cho ví tiền quý vị.

Cuối cùng, khách hàng được định giá cao hơn khi họ vay lần thứ hai nếu họ mua một bất động sản cũ chứ không phải một bất động sản mới.

Tuy nhiên, còn tiềm ẩn vài “insight” khi so sánh việc mua nhà mới hay cũ. Chúng ta sẽ đi làm rõ trong bài viết này.

Để có một bức tranh toàn diện hơn, sẽ đồng thời xét cả lợi và hại của việc mua nhà mới và cũ.

Lợi của việc mua nhà mới

• Miễn giảm thuế: các bất động sản mới xây có lợi khi tính thuế khấu hao, đặc biệt là 5 năm đầu. Chủ nhà có thể “claim” khấu trừ thuế phần chi phí trang trí nhà cửa trong vòng 5-10 năm. Quý vị cũng có thể “claim” chi phí xây nhà khấu hao trong vòng 40 năm. Vì sao là 40 năm? Đó là khoảng thời gian mà ATO cho rằng bất động sản sẽ xuống cấp và cần đập bỏ xây mới. Ví dụ, một căn nhà mới giá 250,000 AUD tiền xây, quý vị có thể claim thuế 6,250 AUD/ năm (khoảng 2,5%/ năm).
• Hấp dẫn người thuê nhà hơn: Nhìn chung, nhà mới xây, áp dụng quy cách mới, trang thiết bị hiện đại. Chẳng hạn như: hệ thống sưởi nhiệt tiết kiệm điện, thiết bị điện tử thông minh, khóa từ… Người đi thuê nhà sẽ sẵn lòng thuê nhà với mức giá chênh lệch cao hơn để được hưởng những tiện nghi đó. Do vậy sẽ giảm thiểu rủi ro trống phòng do không có ai thuê nhà.
• Bảo hiểm và Bảo hộ: phí Bảo Hiểm xây nhà (HBC), tiền thân có tên là phí Bảo hiểm nhà (HWI) là một khoảng bắt buộc đóng ở tất cả các bang trừ Tasmania. Nó cũng được biết đến là Phí Bảo hành dành cho nhà xây dựng (Ở NSW thì gọi là quỹ bảo hiểm dành cho xây dựng nhà cửa) có thể hỗ trợ khoảng tiền khá trong trường hợp nhà hỏng hóc lớn về kết cấu.
• Chi phí bảo dưỡng thấp: Bởi vì tất cả đều là đồ mới, còn trong hạn bảo hành. Nên quý vị có thể tiết kiệm tiền bảo hành. Dần dà về sau, các trang thiết bị mới dần xuống cấp, cần sửa chữa thay thế. Đối với nhà cũ, phần chi phí này rất nặng.
• Các ưu đãi của Chính Phủ: Chính Phủ đang có ưu đãi khi quý vị mua căn nhà đầu tiên tại Úc. Đó nhất thiết là nhà mới xây. Ngoài ra, quý vị chỉ cần đóng stamp duty (thuế) phần đất khi mua gói house & land (đất và xây dựng nhà kết hợp).

Hại của việc mua nhà mới?

• Giá mắc hơn: Với nhà mới, bên bán cần cộng thêm tiền marketing nên chi phí có cao hơn đôi chút. Ngoài ra, do người nước ngoài bắt buộc phải mua nhà mới, nên nhà mới không bao giờ mất giá.
• Không thể “làm giá”: Do nhà mới xây, quý vị không thể “chiêu trò bùa phép” gắn thêm trang thiết bị để làm giá cho nhà cao giá hơn.
• Nguy cơ khó bán hơn: Trong lịch sử, các BĐS mới xây sẽ chịu ảnh hưởng xuống giá khi thị trường gặp biến động hơn nhà cũ.
• Thiếu quỹ đất xây dựng: Các đô thị lớn đã hết quỹ đất để xây mới. Nếu muốn xây nhà mới ở nội thành, chỉ có cách mua nhà cũ, đập ra xây lại. Thậm chí phân lô nhỏ hơn xây lại bởi vì nhà cũ hơn vài chục năm thường được người xưa xây rất rộng lớn. Theo quy luật, 70% chi phí mua nhà là tiền mua đất, 30% là tiền chi phí thi công xây dựng.

Lợi của việc mua nhà cũ?

• Lý tưởng để “làm giá”: Nhà cũ có thể làm giá bằng cách giả bộ gắn thêm trang thiết bị mới xịn hơn. Ngoài ra, chi phí gắn các trang thiết bị này còn có thể khấu hao thuế. Chỉ cần tân trang căn nhà sơ sơ, là có thể làm tăng giá trị bán nhà, tăng tiền thuê, và tiền tân trang đó có thể “claim” thuế ngược nữa.
• Lợi thế ở giá trị đất: Nhà cũ thường thì phần đất có giá trị hơn phần nhà nhiều lần. Tổng quan, giá trị đất thường tăng, trong khi nhà thì càng xuống cấp theo thời gian.
• Lịch sử Bất động sản: Nhà cũ thường được ghi nhận lưu lại lịch sử mua bán trước đó giữa người bán và người mua cũ. Từ đó có thể suy luận được độ uy tín, tiềm năng của căn nhà đối với thị trường. Ở Úc, quý vị có thể truy cập vào lịch sử Bất động sản để thẩm tra.
• Tăng trưởng cao ổn định: Nhìn chung, nhà cũ có mức tăng giá hằng năm ổn định hơn.
• Lợi thế về vị trí: Nhà cũ thường có vị trí đẹp, ở nội thành hoặc ở ngay trung tâm, gần các cơ sở vật chất lớn như ga tàu, trường học, bệnh viện… Những cơ sở vật chất này cũng góp phần làm tăng giá trị bất động sản.

Hại của việc mua nhà cũ?

• Chi phí bảo trì cực cao: Sở hữu nhà cũ đồng nghĩa với việc phải “gánh” những khoảng tiền bảo trì bất thình lình, đột ngột và cao đến không tưởng. Chi phí bất lợi này sẽ ảnh hưởng kha khá túi tiền của quý vị.
• Tiền thuê thấp hơn: Nhà cũ thì tiền cho thuế sẽ thấp hơn nhà mới.
• Không thu hút được khách thuê nhà: Nhiều khách thuê nhà ngày nay chỉ muốn thuê nhà mà mọi thứ đều mới tinh, hiện đại và hữu dụng, an toàn cũng như đầy phong cách sống.
• Khấu hao thuế rất thấp: Theo sửa đổi luật thuế hồi năm 2017, quý vị sẽ không thể “claim” khấu hao cho việc sửa chữa, mua các trang thiết bị trong nhà cũ.