Chúng tôi xin được trích dẫn bài viết đánh giá tiềm năng bất động sản Úc của tác giả Dao Tang Luc – nhóm cộng đồng Kiến trúc, xây dựng Bất động sản Úc. Để có được quyết định đúng đắn, ngoài các yếu tố về tài chính, điều kiện hiện trạng…, quý vị nên có một số kiến thức cơ bản về các quy định của Úc về công trình nhà ở ( RESCODE – Residential Design Code). Sau đây, tác giả sẽ liệt kê một số điểm quan trọng mà quý vị cần phải biết để đánh giá xem liệu miếng đất mình quan tâm có tiềm năng hay không.
ZONING
Location
Dân làm Real Estate luôn có câu thần chú: “Location, Location, Location”. Vậy nên, yếu tố location bao giờ cũng quyết định rất lớn. Ngoài các yếu tố liên quan đến shopping center, public traffic and amenities. Quý vị cần phải kiểm tra xem lô đất đó thuộc về zone nào theo quy hoạch của council.
Zones
Thông thường, thì đất để xây nhà ở thuộc về các zone sau:
NRZ: Neighborhood Residential Zone
GRZ: General Residential Zone
RGZ: Residential Growth Zone
Mấy chữ viết tắt này gần gần giống nhau, nên để dễ nhớ thì nên dùng chữ cái đầu (N, G, R). Về tổng quan, giá trị đất sẽ tăng dần từ N->G->R. Tuy vậy, benefit thì chưa chắc. Council cũng sẽ khuyến khích development theo thứ tự từ N->G->R. Nôm na là, cùng diện tích đất, thì diện N được xây ít nhất, tiếp đến là G và massive là R.
Mỗi Planning zone tương ứng sẽ có một cái Schedule tùy theo council quy định cụ thể về các tiêu chí phải đáp ứng (đối chiếu với RESCODE).
Planning Overlays
Ngoài ra, còn có Planning Overlay. Rơi vô mấy cái Heritage & Built Form Overlay, hay Environmental and Landscape Overlay sẽ nhiu khê hơn bình thường. Ngoài các tiêu chuẩn thông thường, phải tuân thủ thêm một số tiêu chuẩn khuyến mãi nữa. Tất cả các thông tin này đều được public (Google search: Landata, MapshareVIC…)
Trong đó, quý vị nên lưu ý đến các tiêu chuẩn sau:
Site Coverage: Mật độ xây dựng. Xét về góc độ development, Site Coverage càng cao thì càng có lợi. Thông thường Site Coverage sẽ là 60%. Nếu tuột xuống đến 40% thì lô đất phải đủ to.
Private Open Space (POS): Không gian riêng. Đây là không gian dành cho hoạt động ngoài trời. Nên có rất nhiều yêu cầu liên quan đến solar access, minimum width… Dĩ nhiên, đây là không gian không dành cho việc xây dựng, nên nếu xét về development thì càng tối thiểu, càng tốt. Một số khu, council cho phép làm Reverse living. Tức là đưa bếp, phòng ăn, phòng khách lên trên lầu, sử dụng balcony làm POS.
Garden Area: Đối với R (Growth Zone) thì có thể bỏ qua, nhưng với N & G thì phải đảm bảo 25% cho lô từ 400-500sqm, 30% cho lô từ 500-650sqm, và 35% nếu đất >650sqm.
EXISTING RESIDENCE LAYOUT
Ở đây, không xét existing conditions về structure hay finishing interior. (Building inspector sẽ cho quý vị lời khuyên chính xác hơn). Mà chủ yếu xét về việc bố trí của existing residence trong lô đất. Nếu quý vị mua đất với ý định đập căn cũ và xây lại toàn bộ thì không cần bận tâm. Nhưng để tiết kiệm thì tốt nhất là căn cũ nên được giữ lại và làm thêm các units phía sau.
Accessible to the rear – Khả năng tiếp cận ra phía sau
Để giữ được căn phía trước và làm 1 hoặc vài units phía sau, điều quan trọng nhất là khả năng có được driveway tiếp cận các proposed dwellings. Tuyệt vời nhất là lô đất của quý vị là căn góc. Hoặc có laneway ở một cạnh boundary (side or rear). Nếu không, quý vị bắt buộc phải có lối access này.
Có nhiều yêu cầu, nhưng trước tiên là chiều rộng tối thiểu là 3m. Một số council có thể du di ở mức 2.8m. Như vậy, nếu nhà cũ xây trọn mặt tiền thì quý vị chỉ nên mua nếu có thể demolish hoặc remove một bên cánh để chừa được 3m tiếp cận ra sau.
Ozzie Feng shui – Phong thủy kiểu Úc:
Xây nhà ở Úc cũng rất cần quan tâm yếu tố phong thủy để tối đa benefit. Tuy vậy, khác với phong thủy kiểu Việt Nam, quý vị phải nhờ thầy ở trển xuống. Thì bên này bạn có thể tự mình làm thầy. Thực ra, nói cho chính xác, yếu tố phong thủy ở Việt Nam hay bên này, đều có cùng nguyên lý. Nhưng, ở bên này, quý vị sẽ minh định rõ hơn. Đặc biệt, nếu xét về mặt development thì càng đơn giản hơn. Lưu ý các điểm sau:
FRONTAGE – HƯỚNG NHÀ
Ở Việt Nam, nhà hướng Nam là tốt nhất. Ở Úc cũng vậy.
The best is the land front the SOUTH
Vì sao? Lẽ ra, phải ngược nhau, xứ Bắc bán cầu với xứ Nam bán cầu mà. Tuy nhiên, dân VN xem trọng mặt tiền. Nhưng xứ kangaroo này lại coi mặt hậu quan trọng hơn. Họ coi trọng private, nên không hứng thú với việc phơi mình ra mặt tiền. Do vậy, không gian POS ưu tiên bố trí ở phía sau. Hoặc bên hông nhà, tránh người ngoài nhìn vào.
Úc ở phía Nam bán cầu, nên mặt trời mọc và lặn đều ở hướng Bắc (dĩ nhiên là đi từ Đông sang Tây). Hướng Bắc là hướng đón nắng, POS nên bố trí ở nơi nhiều nắng. Do vậy, nếu phía sau ở hướng Bắc sẽ có lợi, thành ra mặt tiền hướng Nam là ngon lành. Nghịch với nghịch thành thuận là vậy.
Nhà hướng Bắc là bất lợi nhất
Cũng với lý do này, nhà hướng Bắc là bất lợi nhất, vì POS bố trí ở phía Nam đòi hỏi nhà phải lùi vào so với South Boundary rất nhiều. Để đảm bảo solar access, tức là ánh nắng có thể chiếu vào sân được. Tường nhà càng cao thì phải lùi càng sâu.
Đối với nhà Đông, Tây thì sao?
Driveway ở hướng Nam sẽ tốt hơn driveway ở hướng Bắc. Vì driveway hướng Nam thì mấy căn unit xem như hướng ra hướng Nam. Chứ nằm ở hướng Bắc thì mấy căn ở giữa dễ vướng cái vụ solar access lắm.
NEIGHBORHOOD – HÀNG XÓM
Bán bà con xa mua láng giềng gần
Đừng xem thường hàng xóm của quý vị. Câu thành ngữ “Bán bà con xa mua láng giềng gần” là chân lý. Nghĩa là quý vị phải rất cẩn trọng khi xem xét xung quanh. Không nhất thiết xem hàng xóm làm nghề gì, chạy xe gì, con ông nào… Chuyện đó hậu xét.
Quan trọng nhất là xem xung quanh có lô nào đã làm development không? Trong vòng bán kính 1km, nếu chưa có nhà nào làm develop thì quý vị phải xác định là đứng mũi chịu sào. Council hay sử dụng khái niệm Neighborhood Characteristic để bắt bẻ hồ sơ. Nếu xung quanh chưa có ai làm thì có thể bị council làm khó về việc phù hợp với Neighborhood.
Tree Protection Zone (TPZ)
Quan trọng thứ hai là dùng Google map xem xét xung quanh boundary của lô đất có cái cây nào to không. Lỡ nhà hàng xóm trồng một cây đa, cây đề, cây cổ thụ sát ngay boundary của mình thì có nguy cơ cao là trong vòng 3-5m xung quanh đó vướng cái Tree Protection Zone (TPZ).
Xui nó nằm đúng ngay khu vực dự định xây nhà là xem như đi tong. Còn không thì phải qua nhà hàng xóm xin nó bứng cái cây, đổi lại vài ngàn $. Mà xui nữa trúng cái cây thuộc chủng loài nằm trong Vegetation Overlay, council không cho bứng thì lằng nhằng. Cây có trái chìa qua sân mình thì mình được hưởng, mà cái TPZ nó lấn qua đất mình thì mình cũng hưởng luôn. Đời công bằng lắm.
Nguồn: tại đây
