Bài viết đề cập đến những vấn đề tổng quan về: Hình dáng khu đất, điều kiện hiện trạng xung quanh, giao thông, và các vấn đề định hình những benefit hoặc disadvantage của lô đất. Có thể tạm gọi là Phong thủy kiểu Úc.
Phong thủy nhà ở Úc
OZZIE FENG SHUI – PHONG THỦY KIỂU ÚC
Phong Thủy dưới góc độ khoa học
Qua xứ Úc, địa khí hậu, địa từ trường, kể cả ông địa đều khác Việt Nam. Mọi người ít để ý đến Phong thủy theo kiểu “cổ điển”. Chỉ còn giữ lại vài “tập quán” hay “thói quen” trong việc bố trí phòng ốc nhà cửa.
Cuộc sống càng hiện đại, mối liên hệ giữa con người và tự nhiên cũng phải biến đổi. Từ sự lệ thuộc tuyệt đối, sang sự chi phối cực đoan, rồi giờ đây hướng đến sự hòa hợp. Mối tương tác giữa con người cũng khác. Rồi mỗi người lại có những hạt nhân trong tâm cũng khác biệt hoàn toàn thời xa xưa. Do vậy, yếu tố phong thủy chắc chắn không thể nào rập khuôn theo sách vở từ ngàn năm trước.
Phong Thủy (ở đây chỉ bàn đến Dương Trạch), có thể chia làm 3 phần:
Môi trường
**Không gian ở **hay chính căn nhà. Là cách bố trí, tổ chức, thiết kế chức năng và dây chuyền hoạt động bên trong căn nhà. Kèm với sự tương tác giữa không gian trong nhà và ngoài nhà. Việc điều chỉnh không gian ở, hay nói nôm na là điều chỉnh vi khí hậu, sẽ “chỉnh” được các bất lợi ở môi trường xung quanh nếu có. Và tạo điều kiện để con người có môi trường sống phù hợp, tiện nghi và thoải mái.
Con người
Chính là nhân tố chính của toàn bộ các yếu tố trên. Con người, vừa là tác nhân, nhưng cũng đồng thời là đối tượng. Con người, xét đến ở đây, bên cạnh yếu tố hữu hình về đặc tính sinh lý, vật chất, còn bao gồm luôn các yếu tố tâm lý, tính cách, niềm tin và cả tâm linh.
Mỗi căn nhà, với mỗi người chủ khác nhau, đều có những hiệu ứng khác nhau.
Không phải vô lý, mà những người thầy Phong Thủy đích thực, không chỉ trên thông Thiên văn, để hiểu được thế cục của khu đất, dưới tường Địa lý, để bố trí không gian ở hợp lý, mà còn phải hiểu rõ Con người thông qua tử vi tướng số. Tuy vậy, rất khó để tìm được những vị thầy như vậy, vì can thiệp vào vận số của người khác, vốn là chuyện không nên làm. Bởi lẽ, dưới gầm thế gian này, ai nào biết được, ngoài cái thấy được, biết được, có bao nhiêu thứ lai vô ảnh, khứ vô hình.
Tùy những mục đích khác nhau, Phong Thủy lại có nhiều phương thức áp dụng khác nhau
Ở đây, chỉ xin bàn về vấn đề khá tổng quan là môi trường, bao cảnh xung quanh căn nhà, lô đất. Gắn liền chủ đích của loạt bài này là để các bạn có thêm cân nhắc lựa chọn khi quyết định mua một căn nhà, vừa để ở, vừa có cơ hội đầu tư sau này.
Tác giả sẽ phân tích lô đất dựa trên các yếu tố cảnh quan và môi trường cụ thể. Phù hợp với các cơ sở về pháp lý cũng như các quy định liên quan. Đặc biệt là RESCODE, điều mà với Google Maps và việc đi thực địa, quý vị hoàn toàn có thể bao quát được hết.
HÌNH THỂ CỦA LÔ ĐẤT
Lô đất vuông vức
Thường bao giờ lô đất vuông vức cũng dễ có cảm tình hơn các lô đất có hình thù phức tạp. Lúc đi mua nhà, ai cũng nói, tìm miếng đất nào vuông vức mà mua. Chứ bóp đầu bóp đuôi thì làm ăn không có phát triển đâu. Miếng đất vuông vức, xem như là một người mẫu đủ chuẩn. Tuy nhiên, lô đất không vuông vức cũng sẽ có những điểm thú vị. Vậy đâu là dấu hiệu cho một người tình trong mộng? Điều gì khiến những góc cạnh sẽ là cá tính chứ không phải là cá “sấu” tính?
Lô đất nở hậu
Nếu xét theo phong thủy “cổ điển” thì miếng đất nở hậu là miếng đất tựa như hồ lô tích tài tụ lộc, hậu vận hanh thông, gia chủ sẽ có tiền đồ xán lạn, gia đạo bình an.
Vậy Ozzie Feng Shui thì sao? Ngạc nhiên chưa. Miếng đất mà đằng trước càng hẹp so với tổng thể phía sau lại càng tốt. Coi bộ Phong Thủy Á Châu với Úc Châu cũng có những điểm tương đồng.
Tại sao vậy? Không cần phiên tinh, độn số, hay lập đồ hình bát trạch. Xứ Ozzie sử dụng những căn cứ cụ thể và rõ ràng hơn.
RESCODE có quy định về front setback
Tức là khoảng lùi của mặt tiền nhà so với ranh đất. Trừ lô góc, có quy định khác. Còn các căn ở giữa, bao giờ front setback cũng ở tầm 6m trở lên đối với các khu hiện hữu (N-G). Vậy nên diện tích phía trước thường bị mất khá nhiều.
Đất phía trước thường chỉ để làm driveway và sân vườn
Sân vườn này ít khi nào được là SPOS. Nên phần đất đó, không có nhiều giá trị đối với việc develop sau này.
Như vậy, nếu phía trước càng hẹp thì diện tích “không hữu dụng” càng ít.
Nhưng hẹp đến thế nào mới được? Để tận dụng tối đa diện tích của front setback. Tốt nhất là phía trước nhà chúng ta có được 2 driveway/crossover. 1 dành cho nhà phía trước, và 1 dành cho lối access vào các unit phía sau. Và căn cứ RESCODE, mặt tiền từ 15m trở lên mới tận dụng được lợi thế này.
Phía sau càng rộng càng tốt?
Nhưng điều này không đồng nghĩa, phía sau càng rộng càng tốt.
Như đã phân tích ở phần 2, phía sau nhà thường có easement. Do vậy diện tích đó không được xây dựng các cấu trúc permanent. Nên nếu phía sau rộng quá, mà vướng easement thì phần đất hữu dụng cũng sẽ hạn chế, chủ yếu chỉ để làm **SPOS. Điểm bất lợi là SPOS nhiều hơn tiêu chuẩn quá cũng là một sự lãng phí đối với việc develop.
Vậy tính ra, với cùng một diện tích, same same mặt tiền, giải hoa hậu hình thể sẽ thuộc về miếng đất có vòng 1 với vòng 3 nhỏ nhỏ xinh xinh, và vòng eo bánh mì. Tìm người yêu lý tưởng dạng như vậy hơi hiếm. Các tiêu chí này, chỉ là nhận định ban đầu, chứ chưa phải là yếu tố quyết định.
FRONTAGE – MẶT TIỀN
Nature Strip
Phía trước nhà, thông thường ngoài footpath dành cho người đi bộ, cận kề với đường giao thông, là nature strip. Đây là khoảng đệm rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến mặt tiền nhà, và khả năng develop của lô đất bên trong. Quý vị cần phải RẤT lưu ý đến những gì nằm trên nature strip. Bởi vì, thay đổi hiện trạng của nature strip, không phải là chuyện đơn giản. Vì đó ngoài việc đó là đất thuộc về council. Thì nó còn liên quan đến khá nhiều bên liên quan, bao gồm luôn cả VicRoads, Infrastructure suppliers (Electricity, Gas, Water…)
Những yếu tố cần phải lưu ý đối với Nature Strip
Cần phải lưu ý đối với nature strip, vì nó ảnh hưởng đến việc bố trí crossover cho dự án trong tương lai:
Electrical (Power) Pole
Chi phí để di dời một cột điện dao động từ 30-70k, đủ quan trọng để đánh giá hiệu quả của việc đầu tư. Lưu ý luôn là đôi khi, trụ điện có thêm sợi dây cố định (anchor wire) bắt chéo, muốn dời sợi dây đó thì cũng tốn phí luôn. Tóm lại là trước mặt nhà mà có cột điện thì phải chuẩn bị tinh thần đu dây điện.
Trees
Mỗi chủng loại cây xanh đều có TPZ (Tree protection zone), SRZ (Structural Root Zone). Nên nếu trên nature strip của quý vị có một cái cây, thì nó nên nằm ở vị trí cách xa vị trí dự định bố trí crossover. Nếu không sẽ tốn kha khá tiền để xin council di dời hoặc chặt bỏ cây.
Bus stop
Nếu chỉ là biển báo chờ, thì bạn khá là may mắn. Nhưng nếu đó là trạm chờ xe bus có mái che, thì sẽ khá là nhiêu khê. Và chi phí sẽ tốn từ 15-25k cho việc di dời.
Essential infrastructure services: Stormwater pits, fire hydrants, postal boxes…
Trên nature strip còn có những thứ thuộc về dịch vụ công, nếu bị ảnh hưởng đến vị trí crossover thì bạn sẽ phải tốn phí di dời.
Đối với nhà lô góc, thường khả năng develop thuận lợi hơn. Bên cạnh việc xem xét những yếu tố nằm trên nature strip, cũng phải rất lưu ý đến tính chất của side road.
Nếu là đường trong khu dân cư hoặc laneway, thì mọi việc khá dễ dàng.
Nhưng, phải rất lưu tâm nếu sideroad thuộc Road Zone. Vì thường council và Vicroads không support việc mở thêm crossover. Mình đã gặp trường hợp lô góc, vị trí rất đẹp. Nhưng vì side road dự kiến làm Highway, với vận tốc cho phép là 80km/h. Nên council từ chối support việc mở thêm crossover. Dù rằng xung quanh có nhiều existing crossover.
Khi lựa chọn mua căn góc, phải kiểm tra xem đường bên hông có restriction nào không. Vì không phải lúc nào có đường tiếp cận cũng có thể mở thêm crossover.
REAR FACING – MẶT HẬU:
Tiền án hậu chẩm
Theo Phong thủy, “tiền án hậu chẩm”. Diễn nôm là “trước bàn sau gối”. Phía trước bên cạnh minh đường quang đãng, cũng nên có bình phong án ngữ, để tránh trực xung của hung khí. Phía sau phải có thế đất cao, làm chỗ dựa cho căn nhà, bảo vệ khỏi tà khí xâm nhập.
Đấy là bàn về căn nhà kiểu cổ điển, ở nơi thôn dã. Đất ở trong đô thị, thường phía sau nhà, là sân nhà hàng xóm. Thông thường, council không khuyến khích việc xây dựng nhà quá sát với rear boundary. Bên cạnh yếu tố có easement như đã đề cập ở phần trước. Là còn vì yếu tố tôn trọng sự riêng tư: Overshadowing (tránh bóng đổ che quá nhiều diện tích), bulky image (khối tích nhà “bành ky” – ý là đừng làm hàng xóm chướng mắt)…
Xây nhà 2 hoặc nhiều tầng
Nếu phía sau nhà là sân vườn của hàng xóm, phải rất lưu ý nếu muốn xây nhà 2 tầng. Tuy nhiên, sẽ là lợi thế nếu nhà phía sau có một cái shed hoặc bất kỳ công trình nào sát boundary của quý vị. Tuyệt vời hơn nếu họ đã xây một unit phía sau. Khi đó, cơ hội của quý vị sẽ rõ ràng hơn.
Nếu một lô đất, mà phía sau là một công trình công cộng hoặc là công viên. Xin chúc mừng cơ hội xây một double storey dwelling phía sau của bạn rất thuận lợi. Vì không phải lo ngại gì việc xâm phạm tính riêng tư của người khác.
Công viên phía sau nhà
Tuy nhiên, lưu ý đặc tính của công viên phía sau nhà. Một số công viên nằm trong hoặc đồng thời là creek drainage, tức được xem như hệ thống thoát nước mặt tự nhiên. Tùy thuộc vào tính chất mà sẽ có những qui định liên quan đến flooding zone. Công trình xây ở khu vực đó phải tuân thủ các tiêu chuẩn để đảm bảo việc thoát nước, chứa nước tạm thời vào mùa lũ (free passage and temporary storage of floodwater). Những thông số này dựa trên số liệu thống kê trong vòng 100 năm. Thường thì những quy định này khiến cho việc thiết kế và xây dựng sẽ tốn kém hơn. Ngoài ra, nếu nằm ở Bushfire Prone Zone thì phụ thuộc vào BAL (Bushfire Attack Level) mà việc thiết kế và thi công cũng phải đáp ứng theo tiêu chuẩn đã quy định.
Tả Thanh Long, Hữu Bạch Hổ
Khái niệm “Tả Thanh Long, Hữu Bạch Hổ” cổ điển đối chiếu với các nội dung của Rescode, không thấy liên quan mấy. Nên chỉ chăm chăm tìm xem nhà hai bên đang trồng cây gì, xây cái gì ở sát boundary. Để từ đó đánh giá xem, có ảnh hưởng gì đến lô đất của mình trong tương lai hay không.
KẾT LUẬN
Như vậy, để đánh giá sơ bộ tiềm năng của một lô đất. Cần thiết phải tổng hợp nhiều yếu tố, từ vị trí, zoning, hình dáng lô đất, tính chất của mặt tiền nơi con đường tọa lạc, đặc điểm của lô đất phía sau, hàng xóm bên phải, bên trái.
Những thông tin này hoàn toàn có thể được mà không cần phải đi đến thực địa. Đây là cách làm hiệu quả, tiết kiệm chi phí và đặc biệt an toàn trong giai đoạn CoVID-19 này. Càng tham khảo nhiều thông tin, đối chiếu với các quy định của từng council cụ thể, quý vị sẽ càng tự tin khi quyết định lựa chọn một căn nhà cho mình. Niềm tin của gia chủ cũng là một yếu tố Phong Thủy cực kỳ quan trọng đối với căn nhà.
Nguồn: Group Xây nhà Úc – facebook.
![Bất động sản Brisbane 2021 [Bất động sản Úc 2021 phần 5]](https://thienduongdatuc.com/wp-content/uploads/2021/05/141816-165x109.jpg)
![Bất động sản Melbourne 2021: [BĐS Úc 2021 phần 4]](https://thienduongdatuc.com/wp-content/uploads/2020/11/QWR_-Main-Brochure_page33_image36-165x109.png)
