Bảo hiểm thế chấp người cho vay

Phần lớn nhà đầu tư Việt đều có nhu cầu vay tiền mua nhà Úc vì phải xoay sở tài chính đầu tư xoay vòng vốn ở Việt Nam. Quý vị nên chuẩn bị ít nhất 20% giá trị căn nhà, để có thể vay tiền mua nhà. Tuy nhiên, điều gì sẽ xảy ra nếu quý vị có ít hơn? LMI là gì? Có thể tránh việc phải đóng LMI hay không?

LMI (LENDER MORTGAGE INSURANCE)

LMI – Lender Mortgage Insurance là một loại bảo hiểm quý vị cần phải chi trả, nếu có số tiền đặt cọc ít hơn 20% giá trị bất động sản (trong trường hợp mua nhà mới). Đồng nghĩa quý vị cần vay hơn 80% giá trị căn nhà.

LMI được hiểu nôm na là bảo hiểm cho người cho vay – Lenders. Trong trường hợp người mượn tiền không có khả năng trả nợ vay nữa. Nói cách khác, LMI cho phép lenders chuyển rủi ro phát sinh sang cho người bán bảo hiểm. Và cho phép lenders cho khách hàng vay với số tiền đặt cọc ít hơn mức quy định.

MPI VÀ LMI KHÁC NHAU THẾ NÀO?

Có nhiều quý vị thường nhầm lẫn LMI và MPI (Mortgage Protection Insurance). MPI là loại bảo hiểm rủi ro liên quan đến khoản vay cho người vay tiền, trong trường hợp họ qua đời, bị bệnh, chấn thương hoặc mất việc. Khi đó, công ty bảo hiểm sẽ thay mặt người vay trả tiền nợ cho ngân hàng trong một khoảng thời gian nhất định, tùy thuộc gói bảo hiểm người vay lựa chọn. Ngược lại, LMI là bảo hiểm cho người cho vay tiền (lenders), trong trường hợp lỗ khi thanh toán tài sản thế chấp, người mượn tiền không có khả năng trả nợ.

Ví dụ: Ông A muốn mua một căn nhà $500K, nhưng chỉ có trong tay $80K. Ông A quyết định vay ngân hàng $420K và trả LMI. Chỉ 6 tháng sau đó (giả sử ông A đã trả được $20K tiền nợ), ông A kinh doanh thất bại và không có khả năng chi trả tiếp. Ngân hàng lấy lại căn nhà để bán nhưng giá nhà lúc đó xuống chỉ còn $350K. LMI sẽ thay ông A chi trả $50K còn lại cho ngân hàng.

LÀM SAO ĐỂ TRÁNH PHẢI TRẢ LMI?

LMI là loại phí trả 1 lần và có thể gộp chung vào khoản vay. Việc tính LMI sẽ tùy thuộc vào nhiều yếu tố trong đó có số tiền của quý vị mượn. Quý vị càng mượn nhiều hơn 80% thì càng trả nhiều LMI. Tuy nhiên, người vay tiền mua nhà có thể tránh được việc phải trả LMI nếu không có đủ 20% tiền để đặt cọc.

Cách 1

Một số ngân hàng có chương trình khuyến mãi cho phép người vay tiền không cần trả LMI. Dù họ có ít hơn 20%, nhưng nhiều hơn 15% giá trị BĐS sắp mua.

Cách 2

Dùng nhà đã trả nợ xong (hoặc có thặng dư – equity) để thế chấp. Trong trường hợp này, quý vị sẽ có 2 tài sản thế chấp là tài sản hiện có và nhà sắp mua (sắp refinance).

Ví dụ: Quý vị đang có căn nhà trị giá $500K và không có nợ vay. Quý vị muốn mua căn nhà mới trị giá $400K. Nếu quý vị dùng cả 2 ngôi nhà này để thế chấp cho khoản vay, tổng tài sản thế chấp sẽ là $900k. Và quý vị có thể vay tối đa 80% của $900k tức là $720k mà không cần phải đóng LMI.

Cách 3

Có thể dùng BĐS của người thân như cha mẹ để làm đảm bảo cho khoản vay của mình.

Cách 4

Một số ngân hàng ưu đãi cho vài ngành nghề. Không đòi hỏi quý vị phải đóng LMI cho dù quý vị vay hơn 80% với thu nhập tối thiểu $150K/năm như:

• Bác sĩ
• Nha sĩ
• Bác sĩ nhãn khoa (Optometrists)
• bác sĩ thú y (Veterinarians)
• Bác sĩ chỉnh hình (Chiropractors)
• Bác sĩ tâm lý (Physiotherapists)
• Dược sĩ
• Luật sư
• Kế toán
• Kỹ sư mỏ…

TỐI THIỂU HÓA SỐ TIỀN LMI

Nếu quý vị đã thử những cách trên nhưng không thành công và vẫn phải trả LMI. Vậy thì làm sao để giảm thiểu tối đa số tiền LMI quý vị phải trả?

Cách 1

Gộp khoản tiền LMI phải trả với tổng số nợ vay:

Ví dụ

Quý vị muốn mua căn nhà trị giá $400K nhưng chỉ có $40K (tương đương 10% giá trị căn nhà). Cần vay thêm $360K mới đủ tiền mua nhà (LVR lúc này là 90%).
Công ty bảo hiểm sẽ cho quý vị 2 lựa chọn trả LMI: Hoặc không gộp LMI vào khoản vay và trả $7K; hoặc gộp chung LMI vào khoản vay và trả $7.5K.
Nếu quý vị chọn “không gộp chung vào khoản vay”, quý vị phải lấy $7K từ $40K ra để trả LMI. Lúc này, tổng tiền đặt cọc thực tế của quý vị chỉ có $33K. Quý vị đang “thực sự” nợ $367K (tương đương 91.75% giá trị căn nhà). Từ đó, chi phí LMI TỔNG CỘNG sẽ tăng lên đến $9.3K! Nhưng nếu quý vị chọn “gộp chung LMI vào khoản vay”, quý vị chỉ phải trả $7.5K.

Cách 2

Nếu là công dân Úc mua căn nhà đầu tiên và chỉ có 5% số tiền đặt cọc, quý vị có thể thử xin miễn LMI theo chương trình First Home Owner Deposit Scheme của Chính Phủ. Một công ty thuộc Chính Phủ sẽ đứng ra bảo lãnh cho 10,000 hồ sơ trên toàn nước Úc cho “những người mua nhà đầu tiên” chỉ có 5% đặt cọc để họ không phải trả LMI. Tuy nhiên, vì con số hạn chế với chỉ 10,000 hồ sơ, quý vị nên cân nhắc lựa chọn này.

Ngoài ra, nếu mua nhà mới/ mua đất xây nhà mới, quý vị có thể nhận được ít nhất $10K hỗ trợ từ chính phủ (FHOG). Một số ngân hàng có thể cho phép quý vị dùng số tiền này làm tiền đặt cọc.

Cách 3

Quý vị cũng có thể lựa chọn những căn nhà rẻ hơn, phù hợp với khả năng tài chính của mình hơn. Số tiền LMI được tính dựa trên LVR (với LVR = tổng nợ vay / giá trị căn nhà) và phụ thuộc vào giá trị của căn nhà. Giá trị căn nhà càng cao, chi phí cho LMI càng cao (Cho dù vay cùng mức LVR).

Với BĐS dưới $300K, mức LMI rất rẻ, khoảng 14% tổng giá trị tiền phải mượn thêm. Trong khi đó, chỉ cần tăng giá trị căn nhà lên $400K, mức LMI đã tăng lên 18% và con số này cao hơn. Hay có thể nói là LMI mắc hơn khi quý vị vay cho căn nhà trên $500K. Ví dụ căn nhà trị giá $600K thì mức LMI là 23% tổng giá trị phần mượn thêm.

Cách 4

Một yếu tố nữa để có thể giúp quý vị giảm được LMI là chọn đúng lenders. Mặc dù trên thị trường chỉ có 2 đơn vị bán bảo hiểm cho người cho vay là QBE và Genworth. Nhưng đối với mỗi lenders khác nhau sẽ có mức bảo hiểm khác nhau.

Cách 5

Yếu tố cuối cùng giúp được quý vị giảm LMI là phải tiết kiệm càng nhiều càng tốt! Đặt ra cho mình một kế hoạch, mục tiêu để có thể giảm chi phí LMI phải trả. Hãy tưởng tượng rằng, mỗi đồng quý vị tiết kiệm được sẽ giúp quý vị có thêm 20 cents!

Nguồn: Vanessa Hoang – Group Cuộc sống Úc.