Bí quyết chọn mua nhà cũ ở Úc - phần 2

Phần 2 khái quát một số điểm quý vị cần lưu ý nếu muốn tìm một căn nhà, vừa để ở, vừa xem như của để dành trong tương lai gần. Hoặc đánh giá khả năng xây thêm một/vài unit ở phía sau trong khi vẫn giữ lại căn nhà hiện hữu.

Ở phần 1, lạm bàn về ZONING và một số yếu tố sơ lược là Ozzie FengShui. Chứ thật ra liên quan nhiều đến context of the land, tức là bao cảnh xung quanh lô đất. Tiếp theo, tác giả chia sẻ thêm về yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng, xét về tiêu chuẩn thiết kế, quy hoạch.

USEFUL LAND AREA – ĐẤT HỮU DỤNG

Khi đi mua nhà hoặc đất, quý vị đừng bị hoa mắt bởi con số diện tích của khu đất. Quan trọng phải “estimate” được phần đất hữu dụng để có thể develop.

Thế nào là phần đất hữu dụng? và hữu dụng cho việc gì?

Các căn nhà xây trên đất trước đây thường không chú trọng đến việc hiệu quả sử dụng đất. Có nhiều miếng đất đẹp thiệt đẹp, vị trí ngon lành cành đào, thậm chí là căn góc nữa. Nhưng oái ăm là căn nhà nằm trong đất theo một thế rất ư là ngả ngớn. Đất vuông vắn, nhà cũng thẳng thớm. Nhưng nhà lại nằm lệch lạc so với dáng đất. Có căn nằm xéo 35-45 độ so với miếng đất.

Thật ra không phải làm vậy mà không có lý do. Một trong số đó là do hướng mặt trời mọc như đề cập ở bài trước. Thêm việc nữa là đất rộng nên cực đoan thích chỗ nào là xây chỗ đó.

Cân nhắc phần đất hữu dụng còn sót lại

Khi gặp các căn nhà hiện trạng như vậy, cũng đừng vội bỏ cuộc. Quý vị cần cân nhắc kỹ hơn phần đất hữu dụng còn lại của nó.

Đương nhiên là miếng đất vuông vắn, căn nhà vuông góc với đất thì đẹp rồi. Nhưng cái đẹp đó ai cũng thấy, ai cũng muốn hốt. Mấy căn góc cạnh thấy vậy chứ có những vẻ đẹp tiềm ẩn. Phải chịu khó tìm tòi mới thấy.

Như đã nói, con số diện tích tổng khu đất chỉ có giá trị tham khảo. giá trị thực sự của lô đất trong việc development (nếu giữ lại căn existing) nằm ở diện tích đất hữu dụng.

Đất hữu dụng là đất có thể bố trí được SPOS, sử dụng được cho driveway hoặc chỗ quay xe (turning circle), và đất có thể xây dựng công trình.

SPOS vs POS:

Phần trước tác giả có giải thích về POS (Private Open Space), vậy SPOS là cái gì?

SPOS: **Secluded **Private Open Space. (dịch thoáng là Không gian riêng tư biệt lập). Đây là khoảng không gian hoàn toàn riêng tư, người ngoài không thể nhìn vào được. Và phải dễ dàng access từ living room

Khoảng sân vườn phía trước nhà, cũng được gọi là Private Open Space, thuộc về private. Nhưng nó không có Secluded, tức là không có biệt lập. SPOS phải được bao quanh bởi tường nhà hoặc tường rào cao tối thiểu 1.8m.

RESCODE quy định, phần SPOS này thông thường phải có diện tích 25sqm và rộng tối thiểu 3m. Nghĩa là, chỗ nào hẹp hơn 3m là xem như bỏ qua. (Trong Zone N, một số council sẽ quy định lên đến 40sqm và min5m width).

Ngoài ra, vị trí SPOS này cũng bị chi phối bởi vụ hướng nắng nữa. Nếu lỡ SPOS mà nằm ở hướng Nam thì khoảng cách tối thiểu từ tường nhà đến tường rào hướng Nam thường là 4.8m. (Bởi vậy, hướng nhà không nên bị xem nhẹ).

DRIVEWAY & TURNING CIRCLE

Một điều cực kỳ quan trọng chi phối hiệu quả của development là vị trí garage, driveway và turning circle. (Lưu ý, driveway cũng tối thiểu 3m rộng)

Theo RESCODE, nhà/unit có 2 phòng ngủ thì chỉ cần 1 chỗ để xe. Nhưng 3 phòng ngủ trở lên thì cần tối thiểu 2 chỗ để xe. Trong đó tối thiểu 1 chỗ phải có mái che (undercover). Nếu có từ 4 xe trở lên bên trong thì phải có chỗ để de xe quay đầu để exit in a forward direction.

Phương án xử lý

Có nhiều cách để xử lý, ví dụ, vẽ cải tạo căn hiện trạng giảm xuống thành 2 phòng ngủ. (Còn có làm hay không thì thiệt ra hổng ai quan tâm đâu – miễn sao đừng vô lý quá là được). Vậy thì giảm được 1 chỗ đậu xe. Đồng thời giảm luôn chỗ quay xe. Giải pháp này tốt hơn là giảm quy mô căn dự tính xây.

Tuy nhiên, nếu miếng đất bạn có hình thế đẹp, thì quý vị nên tính đến vị trí quay xe. Bởi vì, trong tương lai, sau khi đã xây thêm một căn, thị trường tốt lên, biết đâu, quý vị có thể đập đi căn hiện trạng, và xây thêm 2 căn mới.

Bài toán đầu tư và thiết kế

Bài toán đầu tư và thiết kế cần phải đi song hành là vậy. Nhiều khi, chỉ cần tính xa hơn một chút, ví dụ thêm tầm 5-7k chi phí thiết kế, thì tương lai quý vị có thể tăng hiệu quả đầu tư thêm cả vài chục đến cả trăm ngàn.

Nhưng, thành thật mà nói, rất ít building designer nào bên này nghĩ xa cho owner.

Vì thứ nhất, không ai chắc được tương lai. Không ai có thể cam kết rằng trong tương lai luật lệ hay quy định không có thay đổi. Nên tính bây giờ đúng chứ ngày mai lỡ đâu nó trớt quớt thì sao.

Thứ hai, để tính được như vậy thì phải cân nhắc rất nhiều phương án thiết kế và đã bầm dập kinh nghiệm đủ đường. Muốn vậy thì tốn thời gian, và dĩ nhiên là chi phí.

Bài toán đầu tư và thiết kế cần phải đi song hành là vậy

BUILD(ABLE) AREA – DIỆN TÍCH XÂY ĐƯỢC

Diện tích hữu dụng chúng ta cùng mong đợi là diện tích xây được, hoặc diện tích được xây. Sau khi trừ đi tất tần tật các diện tích ở trên, quý vị mới lần mò đến đến đoạn có vẻ có cơm cháo để mần ăn. Ấy vậy mà không phải vậy. Xuống tới đây, quý vị còn bị một số yêu cầu khác khống chế.

Easement

Đa phần – 99% lô đất nào cũng sẽ có phần đất này. Thường khoảng đất phía sau nhà, hoặc hông nhà (xui lắm thì cả 2), Dưới đó có đường ống hạ tầng đô thị (infrastructure) đi qua (như đường thoát nước mưa – drainage, thoát nước thải – sewage…).

Quý vị có thể xin xây dựng trên easement nếu xin được giấy phép BOE (Built over easement). Với điều kiện là phần xây dựng đó không được dính với cấu trúc chính của nhà. Nghĩa là nếu cần thì phải dỡ ra được mà không ảnh hưởng đến kết cấu nhà (ví dụ garage, carport hay verandah).

Khi xin, quý vị phải vẽ đầy đủ kết cấu để xem giải pháp xây dựng của bạn có ảnh hưởng gì đến đường ống phía dưới không.

Easement thông thường chiều rộng 1.83m, 2.4m, hoặc 3m. Thông tin về easement được ghi cụ thể trong title plan, trong section 32.

Tree Protection Zone

Không phải đất của quý vị mà bạn muốn xây nhiêu thì xây. Đối với các khu chưa có nhiều development, hoặc thuộc zone N(eighborhood Residential), council không khuyến khích việc xây dựng double storey ở phía sau. Vì nó ảnh hưởng đến tầm nhìn của nhà hàng xóm (bulk visual). Chưa kể vụ Overshadowing, tức là bóng đổ của công trình che diện tích POS của nhà hàng xóm hơn số thời gian quy định.

Khái quát sơ bộ các yếu tố chính để các bạn có cái nhìn tổng quan về việc mua nhà và hình dung việc development. Một trong những ưu điểm của Úc, cụ thể là ở VIC, là thông tin khá đầy đủ và rõ ràng, tất tần tật mọi thông tin đều được cung cấp online, thậm chí là bạn có thể chạy thẳng vào council, đóng tầm 200$ để xin cái pre application-meeting (cái này tùy council), để gặp trực tiếp planner, hỏi ý kiến về phương án develop của mình, để chắc ăn trước khi xuống tiền cho Architect.