Các yếu tố cần cân nhắc khi mua nhà Úc bao gồm:
- Khả năng vay (Serviceability – hay còn gọi là borrowing capacity)
- Số tiền đặt cọc cần có
- Các chi phí có thể phát sinh
- Các khoản hỗ trợ của Chính Phủ
- Xin thư chấp nhận cho vay (Pre-approval) trước khi tìm nhà.
Khả năng vay (Serviceability – hay còn gọi là borrowing capacity)
Đọc lại bài cũ về khả năng trả nợ khi vay tại đây.
Số tiền đặt cọc cần chuẩn bị
Để có thể vay tiền mua nhà, quý vị trước tiền cần khoảng tiền tiết kiệm thực sự – genuine savings. Ví dụ, để mua một căn nhà có giá $600K thì cần có ít nhất $30K tiền tiết kiệm.
Như thế nào mới được gọi là “Genuine savings”?
Đây có thể được hiểu là khoản tiết kiệm có nguồn gốc. Chẳng hạn như tiền lương đi làm, thu nhập từ việc cho thuê nhà, cổ phiếu hoặc các khoản khác… và được lưu trữ trong tài khoản ngân hàng trong thời gian ít nhất 3 tháng. Nếu quý vị có nhiều hơn 20% để đặt cọc (Ví dụ, quý vị có $120K, ngôi nhà cần mua có giá $600K) thì quý vị có thể sẽ không cần trả LMI – Bảo hiểm cho người cho vay khi vay nhiều hơn 80% giá trị căn nhà.
Cũng có nhiều ngân hàng chấp nhập cho vay khoảng 97% giá trị căn nhà (95% + LMI). Nhưng điều đó không có nghĩa là quý vị chỉ cần chuẩn bị 3% giá trị căn nhà.
Ví dụ:
Quý vị muốn mua căn nhà đầu tiên để ở, trị giá $600K tại Brisbane, vậy:
Số tiền quý vị có thể vay = 95% giá trị căn nhà + LMI
($570K + $18K) = $588K (tương đương > 97% giá trị căn nhà)
Số tiền cần có thể thanh toán nợ = Giá trị căn nhà + LMI – số tiền được vay
($600k + $18k) – $588K = $30K (tương đương 5% giá trị căn nhà)
Số tiền quý vị cần chuẩn bị để thanh toán nợ lên đến 5% giá trị căn nhà. Đó là vì quý vị phải trả một chi phí đáng kể cho việc mua LMI do đã vay 95% giá trị căn nhà.
Các loại phí khác có thể phát sinh
Ngoài số tiền đặt cọc, những chi phí khác có thể phát sinh trong việc mua nhà bao gồm:
Thuế trước bạ (Stamp duty)
Đây là loại thuế phải trả cho Chính Phủ, và thường là khoản phải trả nhiều nhất trong các loại chi phí.Phí stamp duty này khác nhau ở từng tiểu bang, và cũng phụ thuộc vào việc quý vị là người nước ngoài, thường trú dân hay công dân Úc.
Stamp duty có thể được miễn giảm nếu quý vị mua nhà đầu tiên để ở và có trị giá thấp hơn một con số nhất định (tùy bang). Ví dụ, tại Victoria, nếu quý vị mua nhà đầu tiên để ở dưới $600K, quý vị được miễn stamp duty.
Phí cho luật sư (Conveyancer/Solicitor costs)
Khi mua nhà, quý vị cần một luật sư để tiến hành các thủ tục hồ sơ. (chuyển nhượng quyền sử dụng, thanh toán cho các bên…). Quý vị cũng có thể nhờ Conveyancer hoặc Solicitor kiểm tra hợp đồng mua bán và các điều khoản, các điểm nêu ra trong hợp đồng mua bán trước khi chính thức ký. Chi phí cho Conveyancer thường thấp hơn Solicitor (khoảng $770 – đã bao gồm GST), tùy trường hợp.
Chi phí cho khoản vay (loan set up costs)
Bao gồm chi phí nộp hồ sơ (application fees); phí định giá nhà (valuation fee); phí liên quan đến pháp luật (legal fees); phí thanh toán (settlement fees); phí cố định lãi suất (rate lock fees), chi phí LMI nếu vay nhiều hơn 80% giá trị căn nhà (LVR > 80%). LMI có thể dao động từ 0.5-4.6% tổng số tiền vay tùy ngân hàng, và tùy mức vay trên giá trị căn nhà của quý vị.
Chi phí khảo sát
Để khảo sát chất lượng căn nhà trước khi mua, quý vị có thể thuê chuyên gia khảo sát chất lượng nhà (Building inspector). Các chuyên gia sẽ xem xét các yếu tố như: Chất lượng cơ cấu (structural defects); Mối mọt (pest infestations) và những điểm khác có thể ảnh hưởng hoặc gây hại cho ngôi nhà của quý vị. Tuy nhiên, chi phí này hoàn toàn là optional.
Phí xin giấy phép đầu tư (FIRB)
Nếu quý vị không có quốc tịch hay PR, quý vị cần phải xin giấy phép đầu tư cho mỗi căn nhà quý vị muốn mua ở Úc (chi phí từ $5,700 tùy thuộc vào giá trị nhà); quý vị có thể nhờ luật sư xin giấy phép cho quý vị. Nếu vợ/chồng của quý vị có quốc tịch hay PR, quý vị không cần phải xin giấy phép này. Nếu visa của quý vị là visa tạm thời trên 12 tháng vẫn phải xin giấy phép này, và bắt buộc phải bán khi visa của quý vị hết hạn.
Lưu ý:
Trong trường hợp quý vị không có quốc tịch, PR hay visa tạm thời, quý vị vẫn có thể mua nhà để đầu tư cho thuê nhưng bắt buộc phải mua nhà mới! (Việc quý vị mua được nhà không đồng nghĩa với việc bộ di trú chắc chắn sẽ cấp 1 loại visa nào đó cho quý vị để vào Úc).
Các khoản hỗ trợ khác của Chính Phủ
Hỗ trợ cho người mua nhà đầu tiên (FHOG) – cho công dân Úc/ người đang giữ PR
Nếu mua căn nhà đầu tiên để ở, quý vị có thể nhận được $10,000 hỗ trợ từ Chính Phủ. Phải là nhà mới chưa từng được sử dụng trước đây hoặc nhà đang trong quá trình xây dựng. Một số ngân hàng có thể chấp nhận số tiền này để đặt cọc.
Hỗ trợ xây nhà (HomeBuilder) – cho công dân Úc
Nếu quý vị kí kết hợp đồng xây dựng từ giờ đến 31/12/2020, và việc xây dựng bắt đầu trong vòng 3 tháng kể từ ngày ký, quý vị có thể nhận được $25,000 hỗ trợ xây dựng. Hiện nay các ngân hàng chưa cho phép về việc dùng số tiền này để đặt cọc.
Hỗ trợ đặt cọc khoản vay cho người mua nhà đầu tiên (FHLDS) – cho công dân Úc
Nếu có 5% tiền đặt cọc để mua nhà, quý vị có thể được “bảo đảm” không phải trả LMI cho khoản vay như đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, chỉ có 10,000 hồ sơ được xét duyệt trên toàn nước Úc trong 1 năm tài chính. Vì thế kết quả sẽ không được bảo đảm và biết cho đến khi quý vị gửi hồ sơ vào ngân hàng vay. Chi tiết tại đây: https://www.nhfic.gov.au/media/1309/fhlds-fact-sheet-july-2020-final.pdf
Những hỗ trợ khác
Tùy vào chính sách của tiểu bang, sẽ có những chương trình hỗ trợ khác nhau. Ví dụ, Tây Úc đang có hỗ trợ Building Bonus $20,000 nếu hợp đồng xây dựng được ký từ 04/06 đến 31/12/2020. Khoản hỗ trợ này dành cho mọi đối tượng, bao gồm công dân Úc, PR, visa tạm trú và thậm chí là người nước ngoài (không nhất thiết phải ở Tây Úc), áp dụng cho mọi mục đích mua nhà (ở/ cho thuê): https://www.wa.gov.au/service/community-services/grants-and-subsidies/apply-new-home-construction-grant
Xin thư chấp nhận cho vay trước từ ngân hàng
Đây là một bước quan trọng quý vị cần làm trước khi quyết định mua nhà và vay.
Các loại chi phí phát sinh thêm cho từng loại hình Bất động sản Úc
Mỗi loại BĐS sẽ đi kèm với những chi phí (có thể) phát sinh khác nhau, ví dụ như:
Chi phí sẽ có thể bao gồm council rate; bảo hiểm nhà; phí bảo trì nhà.
Unit/ apartment
Chi phí có thể là Body Corporate (đây là số tiền dùng để bảo trì những khu vực chung của nhà trong cùng một khu). Bảo hiểm và cũng có thể là phí bảo trì (thường sẽ ít hơn chi phí cho nhà). Council sẽ quy định số lượng nhà tối thiểu cần phải mua Body Corporate. Thông thường nếu khu đó có 3 căn nhà trở lên sẽ cần phải trả Body Corporate. Và cho dù trên thực tế quý vị không phải trả Body Corporate thì lúc bán nhà hoặc refinance, quý vị cũng cần phải mua Body Corporate nếu council qui định là cần có Body Corporate cho khu nhà đó.
Duplex (nhà chung tường)
Quý vị thường không phải trả tiền Body Corporate. Tuy nhiên, nếu quý vị muốn thay đổi gì về cấu trúc nhà, quý vị cũng cần phải cần sự đồng ý của nhà hàng xóm “chung vách” với quý vị.
Duplex, Unit/ Apartment thường sẽ rẻ hơn Nhà
Nếu xét về chi phí chung, thì trong cùng một khu vực, Duplex, Unit/ Apartment thường sẽ rẻ hơn Nhà. Nhưng xét về mặt giá trị, thì những BĐS này lại thường dễ bị mất giá theo thời gian hơn so với Nhà. Tất nhiên cũng có một số ngoại lệ, ví dụ như ở các vùng mắc tiền, gần city, giá của các Unit/Apartment hoặc Duplex có thể dao động khá nhiều vì được giao dịch nhiều, nên không những không bị mất giá, mà giá trị thậm chí có thể tăng; còn giá nhà thì ít biến động vì không được giao dịch nhiều.
Để biết chính xác quý vị nên mua loại BĐS nào còn tùy thuộc vào mục đích sử dụng chính của quý vị. Ví dụ, nếu quý vị muốn mua nhà đầu tiên nhưng để cho thuê, thì Unit/Apartment là lựa chọn ưu việt hơn vì những loại bất động sản này sẽ rẻ hơn, chi phí bảo trì cũng ít hơn. Trong khi nếu quý vị đã có gia đình và có ý định mua nhà để ở lâu dài, thì quý vị nên mua Nhà gia đình có không gian sinh hoạt hơn, tốt hơn cho con cái.
Tóm lại, mỗi loại BĐS đều có mặt lợi và bất lợi, vì thế tùy thuộc vào khả năng tài chính
LỢI ÍCH KHI VAY TIỀN MUA NHÀ Ở ÚC
Đa số loại hình cho vay mua nhà Úc đều áp dụng chức năng redraw facility hoặc offset account. Quý vị có tiền dư có thể bỏ vào đó và chỉ phải trả lãi suất phần số dư (balance).
Redraw facility và offset account là gì?
Offset account là một tài khoản riêng biệt, có chức năng như một tài khoản giao dịch bình thường (cho phép người dùng giao dịch, chuyển tiền, trả bills…). Redraw facility là một chức năng của tài khoản vay. Nó cho phép quý vị chuyển tiền thẳng vào tài khoản vay (mortgage/home loan account) và rút ra khi cần. Ngược lại, tài khoản vay không có chức năng Redraw facility không cho phép quý vị rút tiền ra.
Cả offset account và redraw facility đều có chức năng khấu trừ lãi suất phải trả
Cả offset account và redraw facility đều có chức năng khấu trừ lãi suất phải trả khi quý vị có nhiều hơn số tiền phải trả hằng tháng.
Ví dụ:
Quý vị đang nợ $400K với ngân hàng. Mỗi tháng cần phải trả $1600; gồm $1000 tiền lãi (mức lãi suất là A) và $600 tiền gốc. Bỗng dưng tại một thời điểm nào đó quý vị có $40K (ví dụ: ba má cho tiền thừa kế). Quý vị có thể bỏ vào tài khoản offset hoặc bỏ trực tiếp vào tài khoản nợ vay (nếu có chức năng redraw facility).
Tháng đó quý vị chỉ phải trả tiền lãi trên con số $400K – $40K = $360K. Với mức lãi suất vẫn là A, số tiền lãi quý vị phải trả lúc này sẽ là $900, thay vì $1000 như lúc đầu.
Như vậy, tháng đó quý vị vẫn trả $1600. Tuy nhiên, tiền lãi chỉ là $900 và tiền gốc sẽ là $700. Đó dẫn đến việc trả xong nợ nhanh hơn.
Nguồn: Vanessa Hoang – Group Định cư – Cuộc sống Úc.
