Khi vay tiền mua nhà Úc, ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng thường thẩm định khả năng trả nợ của khách (serviceability). Để xem xét khả năng trả nợ của khách hàng, rất nhiều phương diện được đánh giá. Serviceability quyết định xem họ có cho quý vị mượn tiền hay không và mức tiền được mượn là bao nhiêu.
Khả năng trả nợ được tính dựa trên công thức căn bản:
Khoảng thặng dư hằng tháng = Tổng thu nhập – Thuế – Các khoản phải trả hiện tại – Các khoản phải trả mới phát sinh – Chi phí sinh hoạt – Khoản dự trữ.
Đọc thêm: Mua nhà ở Úc giá bao nhiêu?
Đọc thêm: Bất động sản Úc – nguyên nhân hấp dẫn nhà đầu tư Việt
Đọc thêm: Mua nhà Úc có được định cư?
KHẢ NĂNG TRẢ NỢ KHI VAY TIỀN MUA NHÀ ÚC
Tổng thu nhập (Gross income)
Bao gồm tiền từ tất cả các nguồn thu nhập của quý vị:
-
Lương cơ bản (Base Income)
: Tùy vào loại hợp đồng lao động của quý vị: Chính thức (full-time), bán thời gian (part-time), thời vụ (casual), hợp đồng (contractor) hay tự doanh (self-employed). Mà ngân hàng sẽ xem xét theo một cách khác nhau.
-
Lương làm việc thêm giờ (Overtime):
Tùy vào từng ngân hàng, sẽ tính từ 50 – 100% lương làm thêm ngoài giờ vào thu nhập.
-
Tiền thưởng (Bonus):
Tiền thưởng được xem là thu nhập không thường xuyên. Vì vậy, ngân hàng thường yêu cầu lịch sử nhận tiền thưởng trong 2 năm qua. Nếu không sẽ không chấp nhận tiền thưởng như một nguồn thu nhập của quý vị.
-
Hoa hồng (Commission):
Một số ngân hàng sẽ chấp nhận hoa hồng như một hình thức thu nhập của quý vị. Nếu quý vị được trả hoa hồng liên tục trong 1 hoặc 2 năm trước đó. Ngân hàng muốn đảm bảo rằng thu nhập từ Commission của quý vị là thường xuyên và liên tục.
-
Thu nhập không chịu thuế (Tax-free income)
: Các khoản trợ cấp Family Tax Benefit A & B (thường được gọi là “tiền sữa cho con”). Được chấp nhận nếu các con của quý vị dưới 11 tuổi. Những khoản trợ cấp khác từ Centrelink (Parenting payment; Rental assistance; Veteran payment…) được xem xét theo từng trường hợp & tùy vào chính sách ngân hàng.
-
Thu nhập từ việc cho thuê (Rental income)
: Hầu hết các ngân hàng sẽ chấp nhận loại thu nhập này. Thông thường chỉ tính 80% thu nhập từ việc cho thuê của quý vị vào tổng thu nhập. Họ trừ ra 20% cho các chi phí về quản lý, duy trì và sửa chữa nhà cho thuê.
Thuế và “Negative gearing”
Negative gearing – khấu trừ đầu tư thua lỗ.
Negative gearing được áp dụng khi số tiền quý vị dùng để chi trả cho các chi phí liên quan đến căn nhà đầu tư (như tiền lãi của khoản vay từ ngân hàng cho việc xây/mua nhà) là NHIỀU HƠN so với thu nhập quý vị nhận được từ việc cho thuê căn nhà đó. Các chi phí khác còn bao gồm: Loan establishment fee; Valuation fee; application fee; legal fees; settlement fees…
Ví dụ:
Quý vị mua căn nhà giá trị $600K. Vay ngân hàng $480K cho việc mua nhà này. Mỗi tháng, quý vị cần trả cả vốn lẫn lãi $1,957.00. (bao gồm $1,096.00 tiền lãi suất và $861.00 tiền vốn) thì số tiền quý vị được khấu trừ thuế là phần lãi suất $1,096.00 mỗi tháng – hay $13,152.00 cho 1 năm. Ngân hàng thường sẽ gửi báo cáo về chi phí này cho quý vị.
Đa số mỗi ngân hàng sẽ tính chi phí cho phần Thuế theo một cách khác nhau. Tuy nhiên, các ngân hàng sẽ xem xét yếu tố “Negative gearing” khi tính toán khả năng vay của quý vị. Nói nôm na, với “negative gearing”, quý vị sẽ được giảm mức thuế phải trả. Nhưng “Negative gearing” chỉ xảy ra với nhà dành cho mục đích đầu tư (như cho thuê). Đó là lý do khả năng vay của người có nhà để đầu tư thường cao hơn người có nhà để ở.
Các khoản cam kết phải trả mới phát sinh (new commitments)
Những khoản này bao gồm số tiền lãi mà quý vị phải trả cho số tiền mà quý vị đang muốn vay từ ngân hàng.
Dù quý vị vay ở mức A, nhưng khi xét, ngân hàng sẽ luôn xét ở mức cao hơn 2 – 3%. Assessment rate tăng để phòng khi lãi suất tăng cao, quý vị vẫn có khả năng chi trả.
Ví dụ: Quý vị vay $350K với lãi suất 3.09%. Mức tiền lãi và vốn phải trả hằng tháng chỉ là $1,492 (declared repayment). Tuy nhiên, khi ngân hàng xét khả năng vay, họ sẽ tính lãi suất ở mức 6.25%. Để đảm bảo quý vị vẫn có thể chi trả dù tiền lãi và vốn tăng lên $2,155 (mức tiền lãi này gọi là assessed repayment).
Các khoản cam kết phải trả hiện tại (existing commitments)
Các khoản này bao gồm những khoản nợ quý vị đang phải trả trong hiện tại, bao gồm:
-
Các khoản vay nhà hiện tại (Existing Mortgages)
hầu hết các ngân hàng đều xét con số này với mức lãi suất cao hơn hiện tại – cũng giống như cách tính lãi vay đã nói ở trên.
-
Thẻ tín dụng (credit card)
Nếu sở hữu thẻ tín dụng, đa số ngân hàng sẽ luôn lấy 2-3% mức tín dụng tối đa (credit limit) để tính là chi phí existing commitments. Dù trên thực tế quý vị luôn trả nợ đúng hạn hay thậm chí không dùng tới thẻ tín dụng. (Ví dụ: credit limit mỗi tháng của quý vị là $2000. Quý vị luôn trả hết những gì quý vị xài đúng hạn. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn tính mỗi tháng quý vị phải trả $40 tới $60 cho thẻ tín dụng).
-
Khoản vay cá nhân (Personal loan)
Hầu hết ngân hàng đều xét con số này bằng với con số thực trả hằng tháng.
-
Ở chung với ba mẹ
Cho dù trên thực tế quý vị không phải trả tiền thuê nhưng ngân hàng bắt buộc trừ $500-$650 mỗi tháng khi tính khả năng vay. Điều này đề phòng trường hợp quý vị dọn ra ngoài. Chỉ một số ít ngân hàng sẽ không tính chi phí này. Họ yêu cầu quý vị nộp thư xác nhận từ ba mẹ rằng họ không lấy tiền của quý vị.
Chi phí sinh hoạt (Living expenses)
Các ngân hàng thường dùng phương pháp HEM – Household Expenditure Method, để tính ra con số chuẩn cho chi phí sinh hoạt của 1 gia đình. Sau khi khai báo chi phí sinh hoạt quý vị, ngân hàng so sánh với con số tính từ HEM. Số nào lớn hơn sẽ được tính.
Ví dụ: Quý vị khai chi phí sinh hoạt 1 tháng cho gia đình 4 người là $2500. Tuy nhiên, con số HEM cho 1 gia đình 4 người là $4000. Ngân hàng sẽ sử dụng con số $4000 để tính vào living expenses.
Ngân hàng vẫn cộng “chi phí cho vợ/chồng” vào chi phí living expenses của quý vị. Để đảm bảo quý vị có khả năng trả khoản vay và chăm sóc gia đình. Nếu vợ/chồng quý vị có đi làm, ngân hàng có thể trừ đi chi phí vợ/chồng bằng cách cung cấp bảng lương.
Chi phí dự trữ (Buffer)
Là số tiền dự trữ của quý vị sau khi đã trừ đi tất cả chi phí. Đây thường là “khoản để dành” để chi trả trong những trường hợp bất trắc (non-existent expense).
Dựa trên các yếu tố nêu trên, sẽ có 2 kết quả:
- Thặng dư > 0: Quý vị có khả năng trả nợ vay (surplus)
- Thặng dư < hay = 0: Quý vị chỉ có vừa đủ hoặc không đủ khả năng trả nợ vay (shortfall)
Kết quả “surplus” không đồng nghĩa với việc được chấp nhận cho vay
Quy trình xét duyệt một hồ sơ xin vay của ngân hàng sẽ còn phải dựa trên nhiều yếu tố như:
- Lịch sử giao dịch;
- Mức vay so với giá trị nhà đặt cọc;
- Mức tiết kiệm,
- Tình hình việc làm của quý vị.
- Chính sách tại thời điểm đó của ngân hàng.
Mức rủi ro các yếu tố này càng cao, quý vị cần phải đạt mức surplus tối thiểu càng cao
Ví dụ, quý vị có Surplus khoảng $200 mỗi tháng; nhưng việc làm của quý vị không ổn định. Thì ngân hàng sẽ yêu cầu quý vị đạt mức Surplus $500 mỗi tháng.
Nhìn chung, việc tính toán khả năng vay cho từng cá nhân là khá phức tạp và khác nhau đối với những ngân hàng khác nhau. Tuy nhiên, việc hiểu rõ phần nào về cách tính toán khả năng vay sẽ giúp các quý vị rất nhiều trong việc cân đối các yếu tố liên quan, chuẩn bị kỹ càng hơn về mặt tài chính trước khi làm hồ sơ vay.
Nguồn : tổng hợp từ Vanessa Hoang – Group Định cư – cuộc sống Úc.
