Liệu giá nhà Úc có đang trên đà giảm? Vẫn chưa đâu, nhưng thị trường bất động sản Úc không thể nào miễn nhiễm trước đại dịch COVID-19.
Dự đoán giá bất động sản là câu chuyện muôn thuở lúc trà dư tửu hậu của các kinh tế gia, nhưng hiếm mấy ai đoán được chính xác. Trong thời điểm khủng hoảng do đại dịch Corona virus, nhiều dự án nhà Úc đột nhiên tăng giá mạnh mẽ, một vài thì bỗng rớt giá, trong khi đó mấy kinh tế gia vẫn kiên định với dự đoán bất động sản Úc chính thức trong quá trình rớt giá.
Điều chúng tôi có thể cam đoan là Chính phủ Liên bang Úc sẽ áp dụng các chế tài kinh tế để giữ cho giá bất động sản Úc không bị rớt trầm trọng, ít nhất là trong ngắn hạn.
Kích cầu giữ cho giá nhà Úc ổn định nhưng thị trường mua bán đang có chiều hướng suy giảm
Dù doanh nghiệp không trả lương nhân viên trong thời gian nghỉ dịch, chính phủ Úc đã tăng khoản trợ cấp cho dân, ngân hàng nới rộng các đơn hoãn trả nợ tín dụng địa ốc, nhưng thị trường bất động sản Úc vẫn chứng kiến lần sụt giá rất lớn mới đây.
Tuy nhiên, việc kích cầu mang lại hiệu quả không mong đợi khi số giao dịch nhà đất Úc sụt giảm. Các cuộc mua bán vẫn diễn ra, nhưng hầu hết đều theo một kịch bản, người nguyện ý mua nhưng kết cuộc lại dẫn đến việc mua bán thất bại.
Người mua vay tiền ngân hàng mua nhà dũng cảm nộp đơn xin ngân hàng hoãn thu nợ tín dụng địa ốc (mortgage holiday), trợ cấp Chính phủ tăng, thay vào đó không được trả lương từ doanh nghiệp, nhưng tất cả điểm trên đều không phải là yếu tố quan trọng dẫn đên việc kinh tế suy thoái.
Điều đó phản ánh thực tại rằng COVID-19 không phải là một khủng hoảng kinh tế mà lại là một cuộc khủng hoảng y tế, dẫn đến việc doanh nghiệp không thể hoạt động và người dân không thể tiếp diễn cuộc sống thường nhật.
Trên đà hồi phục khi lệnh phong tỏa do COVID-19 được nới lỏng
Sự suy giảm sức cung nhà Úc trong dịch COVID-19 cũng đi kèm với việc công ty địa ốc không tung ra các sản phẩm mới trong thời điểm này.
Ngạc nhiên thay, khi Chính phủ liên bang và tỉnh bang nới lỏng cách ly dịch, một loạt các công ty địa ốc lập tức tăng mạnh các sản phẩm trong giỏ hàng của họ.
Từ đó, thách thức lớn nhất đối với thị trường nhà đất Úc là thời điểm sau khi hết cách ly toàn quốc vào tháng 9, khi mà trợ cấp Chính phủ sẽ bị gỡ bỏ, ngân hàng siết lại đơn xin hoãn nợ tín dụng địa ốc.
Điều gì xảy ra khi nguồn trợ cấp Chính phủ cạn kiệt?
Nhiều người hy vọng rằng Chính phủ Liên bang và những công ty cho vay sẽ có cách tiếp cận thực tế đối với các biện pháp hỗ trợ tài chính quanh co, đặc biệt là khi việc tính toán sai lầm 60 tỷ đô la trong chi phí của chương trình JobKeeper đã được công bố vào tuần trước.
Nhưng từ bây giờ, Chính phủ Úc đã lên kế hoạch để mở cửa lại nền kinh tế vì hơn ai hết, họ biết rằng việc trợ cấp không thể nào kéo dài mãi.
Ngân hàng Dự trữ (RBA) đã dự báo mức cao nhất của tỷ lệ thất nghiệp là 10% vào tháng 6 năm 2020, giảm xuống còn 9% vào cuối năm và giảm xuống còn 7,5% vào cuối năm 2021. Giai đoạn dự báo hiện tại là cho đến tháng 6 năm 2022 và tỷ lệ thất nghiệp vẫn cao hơn mức trước COVID-19 khoảng 5%.
Ngoài ra, RBA không dự báo lạm phát cơ bản sẽ quay trở lại mức cơ bản 2% đến 3% bất kỳ lúc nào từ nay đến tháng 6 năm 2022.
Trong khi lạm phát thấp và tỷ lệ thất nghiệp cao làm giảm đáng kể khả năng có bất kỳ sự thay đổi nào về tỷ lệ lãi suất từ nay đến tháng 6 năm 2022, thì tỷ lệ thất nghiệp giảm chậm có thể đặt ra thách thức cho thị trường bất động sản dân cư.
Tỷ lệ thất nghiệp cao sẽ không nhất thiết dẫn đến giảm giá – điều đó không xảy ra trong quá khứ – nhưng nếu tỷ lệ thất nghiệp cao dẫn đến doanh số giảm mạnh sau khi trợ cấp và hoãn tín dụng địa ốc hết hạn, thì tùy thuộc vào mức độ, có thể gây ra rào cản cho thị trường nhà đất
Ngược lại, với tỷ lệ lãi suất chính thức ở mức thấp kỷ lục 0,25%, chi phí trả nợ thế chấp chưa bao giờ thấp hơn. Điều này cũng có nghĩa là chi phí vay thấp hơn, điều này có thể dẫn đến sự sẵn sàng và khả năng cho vay nhiều tiền hơn trong khoảng thời gian dài hơn.
Giá bất động sản Úc là một cuộc chơi thời vận kể từ bây giờ
Không như chơi chứng khoán, bất động sản rất khó mua bán qua lại sang tay nhanh chóng, bên cạnh các yếu tố như giai đoạn chờ đợi, kiểm tra mối mọt và phê duyệt tài chính. Trong một tình huống như COVID-19, tính chất không thanh khoản của bất động sản có khi lại là điều có lợi.
Không thể nói trước được trong tương lai giá bất động sản Úc sẽ rớt xuống hay không, rớt nhiều hay ít, nhưng chắc chắn các biện pháp vĩ mô sẽ được đưa ra nhằm tránh thiệt hại nặng nề.
Giai đoạn thử nghiệm rồi sẽ đến khi Chính phủ Úc ngưng trợ cấp và đưa nền kinh tế vào giai đoạn phục hồi.
Nguồn: realestate.com.au.
